市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめ！売却のコツについても解説

不動産には、売却しやすい物件と、売却しにくい物件があります。
とくに不動産が市街化調整区域にある場合は、買主が見つかりにくいことが多いため、仲介で買主を探すより不動産買取がおすすめです。
そこで今回は、市街化調整区域とはなにか、市街化調整区域にある不動産を売却する際は買取がおすすめである理由、売却のコツについて解説します。
京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島エリアで不動産買取をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産買取をおすすめする「市街化調整区域」とは？

日本には、限られた国土を有効に活用し、より住みやすい街づくりをするための規範となる都市計画法という法律があります。
市街化調整区域とは、この都市計画法に基づいて分けられた区域です。
そこでまずは、都市計画法の概要と、市街化調整区域とはどのようなエリアなのかについて解説します。

都市計画法の概要

都市計画とは、人々の快適で住みやすい暮らしのため、自然や文化、商業、工業、住宅などの調和を図りながら都市づくりをするための計画です。
そして、都市計画に必要なルールは都市計画法によって定められています。
都市計画法の主な内容は、街づくりをする場所、土地の利用に関するルール、道路・公園・下水道の整備、建物の整備と再開発に関することなどです。
街づくりをする場所については、「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つにエリアを分けています。

市街化区域とは

市街化区域とは、すでに市街地になっている区域と、今後10年以内に優先的・計画的に市街地にしていく区域のことです。
つまり、街づくりをするエリアです。
市街地とは、家屋や商業施設、ビルなどが密集し、市区町村内で比較的大きい街のことを指します。
市街化区域のなかでも、土地の用途を「住居系」「商業系」「工業系」に分け、建物の高さや規模を制限しています。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域のことです。
つまり、街づくりをしないエリアです。
市街化調整区域では、住みやすさや商業施設などの充実より、自然環境や農村地帯を守ることを優先します。
新たに建物を建てたり増築したりする場合は、自治体の許可が必要です。
高層マンションや商業施設が建ちにくいことから、静かな環境が保たれているエリアだといえます。
このように、都市計画法によって市街地開発をするエリアとしないエリアを分けることで、自然環境を保全しつつ、より住みやすい環境の形成、維持を図っているのです。

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市街化調整区域にある不動産の売却で買取をおすすめする理由

住みやすさを重視していない市街化調整区域は、家屋や商業施設を建築したい方はあまり魅力を感じません。
したがって、市街化調整区域にある不動産を売却する場合、不動産会社に仲介を依頼しても買主が見つかりにくいといえます。

なぜ市街化調整区域にある不動産は売却しにくいのか

具体的な理由として、以下のようなことが挙げられます。

• インフラ環境が整っていない
• 住宅ローンの審査にとおりにくい
• 開発許可がなければ建物を建てられない

それぞれの理由について、順番に解説します。
インフラ環境が整っていない
市街化調整区域は、人々が暮らすための街ではなく、自然環境や農地を守るエリアです。
つまり、暮らしに必要な電気やガス・水道といったインフラ環境が整っていないこともあるのが大きな特徴です。
また将来的に整備される可能性も低いため、居住用の不動産を探している方の選択肢からは外れてしまうでしょう。
住宅ローンの審査にとおりにくい
不動産を購入する方のほとんどが、住宅ローンを利用します。
住宅ローンを借りられるかどうか、また融資額については、担保とする不動産の評価額をもとに判断されます。
そもそも担保は、融資したお金が回収できなくなったときに、金融機関が売却して債権を回収するためのものです。
市街化調整区域にある不動産は、いざとなったときに売却できない可能性があるため、担保としての評価が低い傾向にあります。
買主が希望する融資額に対してその不動産の評価額が見合わなければ、住宅ローンの審査はとおらないでしょう。
住宅ローンを利用できないとなると、その不動産の売却は困難になる可能性が高くなります。
開発許可がなければ建物を建てられない
市街化調整区域では、原則として開発行為が認められません。
新しく建物を建てる場合は、開発許可が必要です。
現在建っている建物のリフォームや建て替えについても制限があります。
つまり、市街化調整区域にある不動産を購入しても、買主は建物を建てたりリフォームしたりするために多大な手間がかかるのです。
そのような土地を進んで購入したいと考える買主が少ないことも、売却しにくい理由として挙げられます。

市街化調整区域にある不動産の売却は「買取」がおすすめ

不動産を売却する際には、「仲介による売却」と「不動産会社の買取」の2種類の方法があります。
市街化調整区域にある不動産は、仲介では買主が見つかる可能性が低く、売れ残るケースも少なくありません。
「買取」は、不動産会社が買主となって直接不動産を買い取る方法です。
売却活動をおこなう必要がなく、査定価格に納得すればすぐに売買契約へ進むため、現金化が早い点が大きなメリットです。
したがって、売却が困難になることが予想される市街化調整区域にある不動産は、仲介より不動産会社の買取がおすすめです。

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市街化調整区域にある不動産の買取におけるコツ

市街化調整区域にある不動産は、以下のようなコツを押さえることで、より売却・買取しやすくなります。

• 地目に合わせて売り出す
• 農地を転用して売却する
• 開発許可を得る

市街化調整区域は、その土地の利用方法や状況によって地目を区別しています。
たとえば地目が「田」や「畑」となっている土地は、利用用途が「農地」に制限されています。
そのような土地を売却する場合は、農地を探している方をターゲットに売り出すのがコツです。
とはいえ、農地を購入したいという方は減少傾向にあります。
したがって、「農地」を「宅地」に転用してから売り出すのもコツの1つです。
その場合は、農業委員会を経て、都道府県知事から農地転用の許可を得る必要があります。
また、開発許可を得てから売却するのも方法の1つです。
開発許可を得られれば建物を建てられるようになり、土地の資産価値も高まるため、住宅ローンの審査にもとおりやすくなるかもしれません。
ただし、開発許可を得るための条件は、自治体によって異なります。
市街化区域に隣接している土地であれば許可を得やすい傾向にあります。
開発許可の申請を検討する場合は、まず役場の都市計画課に相談してみると良いでしょう。

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まとめ

市街化調整区域にある不動産は、原則、建物を建てたりリフォームしたりすることができず、資産価値が低いことから、売却しにくい傾向にあります。
地目に合わせてターゲットを絞ることや、開発許可を得ることなど、工夫をすれば売却しやすくなる場合もあります。
しかし多大な手間がかかるうえに、買主が見つかるとは限らないため、市街化調整区域にある不動産の売却は、不動産会社の買取を利用するのがおすすめです。
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