離婚に伴う不動産売却の注意点や売却方法を解説

2022-08-23

売却

離婚に伴う不動産売却の注意点や売却方法を解説

この記事のハイライト
●不動産売却により得た資金を財産分与する場合、夫婦で2分の1ずつ受け取るのが基本
●早期売却を望む場合には「買取」がおすすめ
●不動産会社と結ぶ媒介契約には3つの種類がある

3組に1組が離婚すると言われている現代、離婚に伴い不動産を売却する方も少なくありません。
離婚が原因で不動産を売却する場合、注意しなければならないことがたくさんあります。
今回は、離婚を機に不動産売却をする際の注意点や売却方法、媒介契約の種類について解説します。
京都府長岡京市、京都府向日市、大山崎町、京都府西京区大原野、樫原、川島周辺にお住まいで、離婚に伴い不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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離婚に伴う不動産売却の注意点①財産分与とは?

離婚に伴う不動産売却の注意点①財産分与とは?

離婚時には夫婦で財産分与をおこないます。
財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた財産を分配することです。
財産には、貯金や有価証券、自動車、生命保険積立金などさまざまなものが含まれます。
不動産も財産分与の対象ですが、不動産は貯金のように分割することができません。
そこで、売却して得た資金を分配するか、夫婦どちらかが建物を譲り受け、相手にはほかの財産を渡す方法のどちらかを選択します。
もっとも理想的なのは、売却して得た資金を分割する方法ですが、その際には以下のような点に注意が必要です。

  • 名義や収入に関係なく財産分与は2分の1ずつ
  • 名義人でないと売却できない
  • 不動産売却のタイミングに注意

それぞれの内容について確認していきましょう。

名義や収入に関係なく財産分与は2分の1ずつ

不動産売却により得た資金を財産分与する場合、名義や収入に関係なく夫婦で2分の1ずつ受け取るのが基本です。
たとえ自宅が夫名義でも、妻が専業主婦であっても、夫婦共同の財産であれば財産分与の対象となります。
共有財産は「婚姻中に夫婦で築き上げたもの」という点がポイントです。
婚姻前に自分の貯金で購入した不動産や、親から譲り受けた不動産は財産分与の対象には含まれません。
ただし、婚姻前に購入した家であっても、婚姻後に住宅ローンを支払っていた場合には、財産分与の対象です。
この場合、婚姻後に夫婦で支払った金額を調べて、その割合から共有財産となる額を算出する必要があります。

名義人でないと売却できない

基本的に不動産の売却活動をおこなえるのは名義人のみです。
名義人が夫の場合には、たとえ妻であっても夫の許可なしでは売却できません。
またペアローンなどを組み夫婦で共有名義になっている場合には、夫婦2人が協力して売却活動をおこなう必要があります。
まずは売却できる権利が誰にあるか、不動産売買契約書を確認してみましょう。

不動産売却のタイミングに注意

離婚に伴う不動産売却では、売却のタイミングにも注意が必要です。
離婚前に不動産を売却して財産を分け合うと「贈与」となり、贈与税が課される可能性があります。
離婚後であれば、贈与ではなく財産分与とみなされるため、贈与税はかかりません。
税負担を減らすためにも、不動産売却は離婚届を提出して戸籍を分けてからおこなうのがおすすめです。

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離婚に伴う不動産売却の注意点②売却方法

離婚に伴う不動産売却の注意点②売却方法

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれの特徴を理解して、自身にあった方法を選択しましょう。

仲介とは

仲介とは、不動産会社と契約を結び、不動産会社が買主を探す方法です。
不動産売却においてもっとも一般的な方法であり、ほとんどの方が仲介を選択します。
相場価格と同等の金額で売りに出すため、買取よりも高値で売却しやすい点がメリットです。
一方で、買主が見つかるまでに時間がかかるというデメリットもあります。
売却までの平均日数は約6か月程度ですが、立地や建物の状態によってはそれ以上かかるケースも少なくありません。
時間がかかってもなるべく高値で売りたい方は、仲介を選択すると良いでしょう。

買取とは

買取とは、不動産会社が売主の不動産を直接買い取ることです。
仲介では個人を相手に売却しますが、買取では不動産会社に直接売却します。
買取のメリットは、なんといっても現金化までがスピーディーな点です。
仲介のように買主を探す必要がないため、広告を出したり内覧対応をしたりする手間がかかりません。
不動産会社との交渉が終われば、早くて1週間程度で売却代金を受け取れます。
売却価格が相場の6~7割と低くなるのがデメリットですが、売却を急いでいる方や早急に現金化したい方は、買取を検討してみてはいかがでしょうか。

オーバーローンの場合どうなる?

住宅ローン残高が不動産の売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」といいます。
基本的に、住宅ローンが残っている不動産はローンを完済してからでないと売却できません。
オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、不足分を現金で用意する必要があります。
しかし、ローン残高が多い場合には現金で用意するのが難しいということもあるでしょう。
現金が用意できない場合には「任意売却」という選択肢もあります。
任意売却とは、金融機関から許可を得て不動産を売却する方法です。
住宅ローンが残っていても売却は可能ですが、金融機関からの許可が得られない場合はそもそも任意売却はできません。
任意売却もできないとなると、離婚後も夫婦で住宅ローンを返済していくことになります。

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離婚に伴う不動産売却の注意点➂媒介契約の種類

離婚に伴う不動産売却の注意点➂媒介契約の種類

離婚を機に不動産を売却する場合、どの媒介契約を結ぶかも重要なポイントです。
媒介契約とは不動産を売却するときに、不動産会社との間で締結する契約のことをいいます。
ここでは媒介契約の種類を解説しますが、その前にレインズについて押さえておきましょう。

レインズとは?

レインズとは、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
現在売却中の物件情報や過去の成約事例が記載されており、不動産会社のみが閲覧できます。
レインズに登録された物件は、ほかの不動産会社にも共有されるため、早期売却の可能性が高まるというメリットがあります。

媒介契約の種類

レインズの仕組みがわかったところで、媒介契約の種類を確認していきましょう。
不動産会社と結ぶ媒介契約には、以下の3種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約です。
不動産会社には、レインズへの登録と不動産販売の活動状況を売主に報告する義務があります。
双方の異なる点は、自分で見つけてきた買主と直接契約ができるかどうかです。
専属専任媒介契約の場合、自分で見つけてきた買主と契約するには、仲介を依頼した不動産会社を介さなければなりません。
一方、専任媒介契約では、自分で見つけてきた買主と直接取引することができます。
専任系の媒介契約は、売却活動の状況が把握しやすく、レインズへの登録によって不動産を幅広く宣伝できる点がメリットです。
早く確実に不動産を売却したい方や、売却が難しそうな不動産を所有している方は、専属専任媒介契約や専任媒介契約を選択すると良いでしょう。
一方、一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。
レインズの登録と買主への報告義務はありませんが、3つのなかではもっとも自由度が高いといえます。
レインズへの登録義務がないため、近隣住民に知られずに不動産を売却したい方におすすめです。

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まとめ

離婚に伴う不動産売却は、通常の不動産売却よりも注意点が多く、時間がかかる傾向にあります。
売却を成功させるためには、不動産の売却を検討し始めた段階で不動産会社に相談することがおすすめです。
プレンティグローバルリンクス株式会社では、京都府長岡京市、京都府向日市、大山崎町、京都府西京区大原野、樫原、川島を中心に不動産売却をお手伝いしております。
離婚に伴う不動産売却をご検討中の方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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