不動産売却における机上査定と訪問査定とは？特徴を解説

不動産売却時に多くの方が気になるのは「いくらで売れるか」ではないでしょうか。
なかには、不動産会社に査定を依頼する前に、ある程度の相場価格を知っておきたいという方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産売却前に自分で査定する方法と、査定の種類について解説します。
京都府長岡京市全域、京都府向日市全域、大山崎町、京都府西京区大原野、樫原、川島にお住まいで、不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に自分で相場価格を算出する方法

不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場を確認しておきたいと思う方もいらっしゃるでしょう。
ある程度の価格相場であれば、自分で調べることができます。
ここでは、不動産売却前に自分で査定する方法をご紹介します。

近隣にある類似物件の価格を調べる

不動産ポータルサイトなどを利用して、近隣にある類似物件の価格を調べれば、そこから不動産の平均価格を算出できます。
マンションや一戸建ての価格相場を知りたい場合には「レインズマーケットインフォメーション」を活用するのもおすすめです。
レインズマーケットインフォメーションとは、直近一年の成約事例などが閲覧できる、一般の方向けに開発されたサイトのことです。
駅からの距離や間取り、築年数など細かい条件で絞り込めるため、効率よく類似物件を探せます。

公的な価格を調べる

続いてご紹介するのは、公的機関が公表している日本各地の土地価格を参考に、不動産の相場を調べる方法です。
参考にする価格は、おもに以下の3つです。

• 公示地価
• 路線価
• 固定資産税評価額

公示地価は国土交通省が公表している評価額で、実際の土地価格の同程度または1.1倍にあたるケースが多いです。
そのため、公示地価から土地の価格を算出する場合は「公示価格×土地の面積×1.1」の計算式を用います。
相続税路線価は、道路に面している1平米あたりの地価を表す評価額で、取引価格の8割程度が目安です。
路線価を用いて土地の価格を算出するには「路線価×土地の面積÷0.8×1.1」の計算式を使います。
固定資産税評価額は、固定資産税額を計算するための基準となる評価額で、公示地価の7割程度が目安です。
固定資産税評価額から土地の価格を算出する際は「固定資産税評価額÷0.7×1.1」の計算式を利用します。
固定資産税評価額は、毎年4～6月頃に市町村から送られてくる「固定資産税納税通知書」に記載されているため、確認してみると良いでしょう。
そのほかの公示地価、相続税路線価については、インターネットで閲覧できます。

不動産の売却価格はさまざまな要因によって変動する

ここまで、自分で不動産の査定をする方法について解説してきましたが、これらはあくまでも目安にしか過ぎません。
不動産の価格は、不動産市場の動きや取引時期などさまざまな要因によって変動します。
たとえば同じマンションの一室であっても、管理状況や部屋の方角、階数によっても価格は異なります。
上記の方法だけでは、確実な不動産価格を算出することは困難なため、あくまでも目安と考えておきましょう。

不動産売却における「机上査定」とは？

売却したい不動産の相場価格が把握できたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
それぞれの特徴を知り、状況に合った査定方法を選びましょう。
まずは机上査定について解説します。

机上査定とは？

机上査定とは、現地確認はせずに書類のみで査定額を算出する方法で、簡易査定とも呼ばれています。
机上査定のメリットは、訪問査定よりも早く査定が終わることです。
査定を依頼してから約3日ほど、早くてその日中に査定額を知ることができます。
立ち会いの必要もないため、時間がない方にとっては大きなメリットとなるでしょう。
一方で、実際に不動産の状態を確認する訪問査定に比べると、査定の精度が劣るというデメリットがあります。

机上査定の算出根拠とは？

机上査定では、近隣にある類似物件の成約事例や公的価格などのデータを元に査定額を算出します。
査定価格の判断材料となるのは、駅からの距離や間取り、築年数など、不動産に関するさまざまな情報です。
マンションは取引事例が豊富なので、ある程度精度の高い査定が期待できるでしょう。
一方、一戸建ては個別性が高いため、実際に現地を確認したうえで査定額を算出する訪問査定のほうがおすすめです。

机上査定に向いている方とは？

机上査定は「売却を検討中でとりあえず査定額が知りたい」という方に向いています。
また不動産会社の担当者と立ち会う必要がないため、遠方にある不動産の査定を依頼する場合も、机上査定を選択する方が多いです。

不動産売却における「訪問査定」とは？

続いて訪問査定について解説します。

訪問査定とは？

訪問査定とは、実際に現地を確認したうえで査定額を算出する方法です。
建物の場合は立ち会いが必要で、現地訪問から査定額を算出するまでに約7～10日ほどかかります。
机上査定に比べると手間と時間がかかりますが、現地を確かめたうえで査定額が算出されるため、より確実な相場価格が把握できます。

訪問査定の算出根拠とは？

訪問査定では、机上査定で根拠とされるデータにくわえて、現地確認によって得られる情報も価格の根拠とすることができます。
現地確認でチェックされるポイントは、室内の状態だけではありません。
日当たりや駅までの距離、買い物施設の有無などといった周辺環境も査定の対象となります。

訪問査定が向いているのは？

訪問査定は「売却することが決まっていて現実的な価格が知りたい」という方におすすめです。
実際に不動産を売却するとなると、いずれにせよ訪問査定を受ける必要があります。
不動産売却が決まっているのであれば、はじめから訪問査定を選択したほうがスムーズでしょう。

訪問査定の当日までにやっておくこと

物件の傷や汚れなども査定額に影響するため、当日はなるべくきれいな状態にしておくことをおすすめします。
壊れた設備の修繕や汚れた箇所のクリーニングをして、印象を良くしましょう。
物件をきれいにしておけば、いざ売却活動を始めて内覧予約が入った際にも慌てずに済みます。
また以下のような必要書類も準備しておくことがおすすめです。

• 登記簿謄本や公図
• パンフレットや設計図
• 購入時の売買契約書
• 新築時の各種設計図書
• 管理組合関係書類（マンションの場合）

不動産に関する詳しい情報が提示できれば、査定額が上がることもあるため、なるべく多くの書類を提供するようにしましょう。
なお、準備する書類は不動産会社によって異なります。
必要書類については、あらかじめ不動産会社へ確認しておくと安心です。

まとめ

不動産売却における査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
どちらを選択するかは、査定の目的に応じて判断すると良いでしょう。
また、はじめに机上査定を依頼して、売却する決心がついたら訪問査定に進むのもおすすめです。
私たち「プレンティグローバルリンクス株式会社」は、京都府長岡京市全域、京都府向日市全域、大山崎町、京都府西京区大原野、樫原、川島を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却を検討中の方は、弊社までお気軽にご相談ください。