住宅ローンが返済不可になったら?対処法や任意売却などを解説

2022-09-20

売却

住宅ローンが返済不可になったら?対処法や任意売却などを解説

この記事のハイライト
●住宅ローンが返済不可になる前に金融機関へ相談する
●住宅ローンを滞納すると一括返済を求められ、最終的には競売にかけられる
●住宅ローンが返済不可になったら、早めに任意売却へ向けて行動する

なんらかの理由で収入が減少した場合、問題になりやすいのが住宅ローンの返済です。
住宅ローンはほかの費用に比べて高額なため、家計を圧迫する原因となり得ます。
もしも住宅ローンの返済が苦しいと感じてきたら、どのような対処法があるのでしょうか?
この記事では、住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法と、競売、任意売却について解説します。
京都府長岡京市全域、京都府向日市全域、大山崎町、京都府西京区大原野、樫原、川島にお住まいで、住宅ローンの返済についてお困りの方は、ぜひ参考になさってください。

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住宅ローンが返済不可になる前にできる対処法

住宅ローンが返済不可になる前にできる対処法

住宅ローンを滞納して一定期間が経過すると、競売にかけられ自宅を失ってしまいます。
競売を回避するには、住宅ローンの返済が困難だと感じ始めた段階で対処することが大切です。
まずは返済不可になる前にできる対処法をご紹介します。

金融機関に条件の変更ができないか確認する

住宅ローンの返済が苦しいと感じ始めたら、まずおこないたいのが金融機関への相談です。
早めに相談すれば、返済期間の延長や一定期間の返済猶予が受けられるかもしれません。
たとえば、3,000万円の住宅ローンを30年の返済期間で組んでいた場合、返済期間を35年に延ばすことで、月々の返済額が約1万円ほど安くなります。
条件の変更ができるかどうかは借り入れ先の金融機関によって異なりますが、まずは相談してみることが大切です。

住宅ローンの借り換えを検討する

住宅ローンの借り換えも返済負担を減らす方法の1つです。
今より安い金利の住宅ローンに借り換えることで、そのぶん毎月の返済額が低くなります。
たとえば3,000万円の住宅ローンを金利3%で借りている場合、30年返済で月々の返済額は約12万6,000円です。
同じ条件で金利1.2%の住宅ローンに借り換えると、月々の支払いは約9万9,000円まで低くなります。
ただし、借り換え時には約40~50万円ほどの費用がかかるため、コストをかけてでも借り換えたほうが良いのかどうか、見極める必要があります。
借り換えの前後で、金利に1%以上の差がある場合には検討してみると良いでしょう。

自宅を売りに出す

支払いの見通しが立たない場合には、売却も検討しましょう。
家を手放すことになってしまいますが、なにも対策せずに滞納を続けてしまうと、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。
競売は一般的な売却よりも安い価格での取引となるため、一般売却ができるうちに売り出すことがおすすめです。
なお、売却代金よりも住宅ローン残高のほうが多い、もしくは滞納が3か月ほど続いている場合には、任意売却を検討することになります。
任意売却については、のちほど解説します。

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住宅ローンが返済不可になり競売にかけられるまで

住宅ローンが返済不可になり競売にかけられるまで

住宅ローンが返済不可になると、どのような流れで競売まで進むのでしょうか?
「任意売却をしようとしたら手遅れだった」とならないよう、競売までの流れを確認しておきましょう。
住宅ローンが返済不可になり、競売にかけられるまでの流れは以下のとおりです。

  • 住宅ローンの支払いが3か月ほど滞る
  • 金融機関から督促状や催告書が届く
  • 金融機関から一括支払いを求められる
  • 保証会社が金融機関に残債を一括で返済する
  • 保証会社から一括支払いを求められる
  • それでもなお滞納が続くと競売にかけられる

住宅ローンを滞納してからしばらくすると、金融機関から一括返済を求められます。
住宅ローンを組む際には、金融機関との間で「毎月決められた期日に決まった額」を支払うことを約束しているでしょう。
滞納するということは、その約束を破ったことになります。
そのため契約者は分割払いの権利を失い、一括での返済を求められるのです。
一括返済ができなければ、金融期間は保証会社に代位弁済を申し出ます。
代位弁済とは、保証会社が債務者に代わり、住宅ローンの残高を一括返済することです。
代位弁済がおこなわれると、債務権が金融機関から保証会社へ移行するため、今後は保証会社から一括返済を求められるようになります。
住宅ローンが返済不可になっている状況で、一括返済できるだけの現金を用意するのはほぼ困難といえます。
ここで一括返済ができないと、保証会社は裁判所へ競売の申し立てをおこない、競売が開始されてしまいます。
このように、滞納したからといってすぐに競売にかけられるわけではありません。
開礼されるまでは任意売却が可能なので、住宅ローンが返済不可になってしまったら、早めに不動産会社へ相談しましょう。

競売にかけられるとどうなる?

競売では、市場価格の5~7割程度の価格で取引されることが一般的です。
たとえば一般売却では3,000万円で売りに出せるはずの不動産が、競売では1,500~2,100万円で取引されることになります。
そのため、売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、多額の債務が残ることも少なくありません。
また債務者の意思に関係なく強制的に売買がおこなわれるため、たとえ新居が決まっていなくても、引き渡し日までに退去する必要があります。

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住宅ローンが返済不可になったら任意売却を検討する

住宅ローンが返済不可になったら任意売却を検討する

すでに滞納してしまっている場合には、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。
任意売却であれば、競売に比べて住宅ローンを完済できる可能性が高くなります。
まずは任意売却とはなにか、どのようなメリットがあるのかを解説します。

任意売却とは?

任意売却とは、金融機関からの許可を得て、住宅ローンが残っている不動産を売却することです。
通常、不動産は住宅ローンが残った状態では売却できません。
なぜなら住宅ローンを組む際に、金融機関が対象の不動産に抵当権を設定しているためです。
不動産を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を外す必要がありますが、売却代金よりも住宅ローンの残高が多いとローンを完済できず、売りたくても売れない状況になってしまいます。
そこで検討するのが、任意売却です。
任意売却であれば、住宅ローンが残ったままでも、金融機関の許可を得ることで不動産を売却できるようになります。

任意売却のメリット

任意売却には以下のようなメリットがあります。

  • 競売に比べて高値で売れる可能性が高い
  • 住宅ローンの残債については分割返済の交渉ができる
  • 売却益から引っ越し費用を確保できる可能性がある

競売にかけられると市場価格の5~7割程度の価格で取引されることが多く、住宅ローンを完済できずに多額の債務が残る可能性があります。
残った債務に関しては、原則として一括返済をしなければなりません。
しかし、ほとんどの方が支払えずに自己破産手続きへ進んでしまいます。
一方、任意売却であれば市場価格に近い金額で売りに出せるため、競売よりも住宅ローンを完済できる可能性が高いです。
また債務が残っても、交渉次第では月々の分割払いに変更することができます。
このように、任意売却は競売に比べてメリットの大きな売却方法です。
競売を回避するためには、住宅ローンが返済不可になってしまったタイミングで、早めに不動産会社へ相談することが大切です。

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まとめ

何十年と続く返済の途中で、予期せぬ事情により住宅ローンの返済が困難になることは少なくありません。
現在滞納してしまっている方は、競売にかけられる前に不動産会社に相談することをおすすめします。
わたくしども「プレンティグローバルリンクス株式会社」は、京都府長岡京市全域、京都府向日市全域、大山崎町、京都府西京区大原野、樫原、川島を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
住宅ローンの返済にお困りで不動産売却を検討中の方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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