成年後見人による不動産売却の方法と申立ての手続きについて解説

2022-09-27

売却

成年後見人による不動産売却の方法と申立ての手続きについて解説

この記事のハイライト
●不動産の所有者本人の判断能力が不十分な場合に成年後見人を選任できる
●成年後見人を選任する場合は親族を申立てることができるが、家庭裁判所の認可が必要
●成年後見人だからといって勝手に不動産を売却することはできない

法律では不動産売却できるのは、その不動産の所有者本人だけです。
ただし、所有者が認知症になってしまい、正常な判断ができなくなってしまう場合にはどうなるのでしょうか。
その場合、所有者本人を保護するために成年後見制度があります。
この記事では、京都府長岡京市全域にお住まいの方に向けて、成年後見制度の概要のほか、申立て手続きや必要書類、不動産売却の方法について解説します。

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不動産売却における成年後見制度とは何か

不動産売却における成年後見制度とは何か

不動産売却するという行為は法律行為である以上、所有者本人に判断能力が十分にあるということが前提条件です。
しかし、年を重ねるごとに人によっては、判断能力が不十分になってしまう場合があります。
いわゆる認知症が重くなってしまうと、重大な法律行為を自らすることが難しくなります。
このように判断能力が不十分になってしまった方を保護するのが成年後見制度です。
成年後見制度には、任意後見と法定後見の2種類があります。
日々生活をしていく上で買い物をしたり、あるいは賃貸物件を借りるとかお金を借りるなど様々な場面において法律行為をしなければなりません。
ところが、本人の判断能力が不十分だと、買い物をするにしても本来100円のものを騙されて1,000円で買ってしまうようなことが起きる可能性があります。
このように認知症などによって判断能力が不十分な方を保護するため、受任者を選任して法律行為の代理権が与えられます。
成年後見制度は次の2種類です。

  • 任意後見制度
  • 法定後見制度

任意後見制度は本人に判断能力がある時に成年後見人を自ら選任し、法定後見制度は本人に代わり家庭裁判所が成年後見人を選任します。
法定後見人制度は、本人の代理権に加えて、本人の法律行為に対する同意権と取消権があります。
法定後見についてはさらに本人の判断能力の状態に応じて、後見、保佐、補助があります。
具体的には本人の判断能力が低い順から後見、保佐、補助となります。

成年後見人

成年後見人は、本人の判断能力の状態がひどく、日常生活に支障をきたす場合に選任されます。
成年後見人のできることは、財産に関する全ての法律行為の代理権、本人の財産管理権、本人の行為の取消権があります。
なお、本人の自宅を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。

保佐人

保佐人は、本人の判断能力が著しく不十分で、財産の管理などが不安な場合に専任されます。
保佐人は本人の金銭の借り受けや相続など重要な法律行為に対する同意権と取消権を有し、家庭裁判所が審判した法律行為に対して代理権があります。

補助人

補助人は、本人の自覚がある一方で判断能力が不十分な場合に選任されます。
補助人には、特定の法律行為の同意権及び取消権を有し、家庭裁判所が審判した法律行為について代理権があります。

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成年後見申立ての手続きと必要書類について

成年後見申立ての手続きと必要書類について

次に成年後見申立ての手続きとどのような書類が必要になるのか、説明します。
成年後見人を選ぶ場合には、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に対して成年後見開始審判の申立てをすることになります。
一般的にはどなたを成年後見人にするのかということを親族が話し合いをして家庭裁判所に対して申立てします。
ただし、親族で立てた成年後見人の候補者であっても、申立てを受けた家庭裁判所が成年後見人に不適格と判断した場合は、別の人物を成年後見人に指名する場合があります。
以上のような成年後見開始の審判ができる方は次のとおりです。

  • 本人
  • 配偶者
  • 4親等内の親族
  • 市町村長

ちなみにこの場合の4親等内の親族とは、本人からみた親・祖父母・子・孫・ひ孫・兄弟姉妹・いとこ・叔父・叔母・甥・姪などを指します。
次に家庭裁判所に成年後見開始審判を申し立てることになるのですが、この際に必要な書類について説明します。
なお、以下に紹介する書類は一般的なもので、家庭裁判所によっては下記でご案内する書類以外のものも請求される場合があります。
そのため、申し立てする前に事前に家庭裁判所に問い合わせをしてみてください。

申立書

申立書には、次の項目を記載します。

  • 申立人の住所
  • 申立人の氏名
  • 申立人の職業
  • 本人との関係
  • 本人の本籍
  • 本人の住所
  • 本人の氏名
  • 申立ての理由
  • 本人の生活状況など

申立て附票

申立て附票は、次の項目を記載します。

  • 裁判所との連絡方法
  • 申立ての主な目的
  • 本人の親族が申立てに対して賛成しているかどうか
  • 本人の生活状況

後見人等候補者身上書

候補に立てた後見人候補者の身上書です。
記載する内容は次のとおりです。

  • 候補者の住所氏名
  • 本人と候補者の関係
  • 候補者の職業
  • 候補者の収入
  • 候補者の経歴
  • その他

親族関係図

本人と4親等の親族の関係を説明する書類です。

本人の財産目録

本人の財産を把握するために必要な書類です。

本人の収支予定表

本人の年間の収入と支出の予定表です。

本人の診断書

本人が医療機関で作成された診断書です。
本人の判断能力の状態や医師の意見などが記載されています。

本人に成年後見等の登記がされていないことの証明書

東京法務局で発行される書類です。

本人の財産等に関する資料

本人の財産、不動産や有価証券、現金のほか収支や負債に関する書類です。

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成年後見人による不動産売却の方法

成年後見人による不動産売却の方法

最後に成年後見人による不動産売却の方法について解説します。
本人が所有する不動産を売却する場合に、その不動産が「居住用」か「非居住用」の区別が必要です。
どうして居住用と非居住用と区別する必要があるのかというと、手続き方法が違うからです。

居住用不動産の売却方法について

本人の居住用の不動産を売却する場合には、事前に家庭裁判所の許可が必要です。
本人の判断能力が欠けていると言っても、自分の居住スペースは本人が生活していく上で必要だということです。
いくら成年後見人は財産を処分する権利があると言っても、勝手に居住用のスペースを売却するということは許されません。
また、居住スペースの住環境が売却によって大きく変化してしまうと、本人の判断力への影響力が極めて大きくなる恐れがあり、さらに状態を悪化させる原因となる可能性があります。
以上の点から成年後見人が本人の居住用の不動産売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要であり、成年後見監督人が選任されている場合には、成年後見監督人の許可が必要な場合もあります。
居住用の不動産売却する場合には、申立書を家庭裁判所に提出する必要があります。
申立書に記載する内容は次のとおりです。

  • 申立人や本人の氏名、住所、本籍、生年月日
  • 申し立ての趣旨
  • 申し立ての理由
  • 申立書に併せて次の書類を添付します。
  • 不動産の全部事項証明書
  • 不動産の売買契約書案
  • 不動産の評価証明書
  • 不動産業者が作成した査定書
  • 本人または成年後見人の住所に変更がある場合、その者の住民票の写しまたは戸籍附票
  • 成年後見監督人がいる場合、その意見書

なお、家庭裁判所から売却の許可を得る場合には、売却の必要性、本人や親族の意向、本人の売却後の居宅の確保、本人の生活状況、売却条件、価格、売却代金の保管方法を明示する必要があります。

非居住用不動産の売却方法

次に非居住用の不動産売却ですが、こちらは居住用の不動産売却とは異なり、家庭裁判所の許可は不要になります。
ただし、勝手に売却することは認められておらず、売却するための正当な理由が必要です。
なお、正当な理由があっても価格も適正価格であることが必要になります。

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まとめ

成年後見制度とはなにか、成年後見申立ての手続きと必要書類、成年後見人による不動産売却方法について解説しました。
不動産の売却においては法律的な知識などが必要な取引になります。
お1人ですべてを抱えずに、いつでも親身に相談に乗ってくれる不動産会社をパートナーにすることが大切です。
プレンティグローバルリンクス株式会社では、京都府長岡京市全域・京都府向日市全域・大山崎町・京都府西京区大原野・樫原・川島エリアにおいて様々な不動産の取引をしてまいりましたので、不動産の売却を検討しているお客様の悩みにも親身に対応することができます。

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