不動産売却時に消費税が課税・非課税になるケースとは？

不動産売却を検討している方のなかには、取引時に消費税がかかるのかわからず、不安になっている方もいるのではないでしょうか。
不動産売却時には大きなお金が動くため、消費税についてもしっかり理解しておくことをおすすめします。
この記事では、不動産を売却する際にかかる消費税について、課税・非課税になるケースと注意点を解説します。
京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島にお住まいで、不動産売却を検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

不動産売却時に消費税が課税されるケース

消費税は日常生活においてもっとも身近な税金ですが、どのような仕組みかご存じでしょうか。
消費税とは商品やサービスに課される間接税で、事業者に納税義務があります。
ここでいう事業者とは、個人事業主や法人のことを指します。
そのほか、前々年の課税売上高が1,000万円を超えている方も課税対象です。
事業者でない個人が不動産売却をおこなう場合には、消費税がかかることはほとんどありません。
ただし、以下のような項目は売主が個人であっても消費税が発生します。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
買主が見つかり売買が成立したら、不動産会社に成功報酬を支払います。
その報酬が「仲介手数料」です。
不動産売買の仲介は、事業主である不動産会社がおこなうサービスなので、仲介手数料にも消費税がかかります。
なお、仲介手数料の上限額は法律によって定められています。
上限額を算出する計算式は以下のとおりです。

• 売却価格が200万円以下：売却価格×5%＋消費税
• 売却価格が200万円超400万円以下：売却価格×4%＋消費税
• 売却価格が400万円超：売却価格×3%＋消費税

基本的には上限を超える額を請求されることはありませんが、特別なサービスを依頼する場合には金額があがる場合もあります。
また400万円以下の空き家などを売却する際には、仲介手数料に調査費用を上乗せして「18万円＋消費税」まで請求できるとされています。

銀行に支払う一括繰り上げ返済手数料

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、売却益や自己資金でローンを一括返済しなければなりません。
一括返済時には手数料が発生しますが、この手数料にも消費税が課されます。
費用は金融機関によって異なりますが、固定ローンの場合で3～5万円ほどかかると考えておきましょう。
具体的な金額を知りたい場合は、借り入れ先の金融機関に確認することをおすすめします。

司法書士へ支払う報酬

不動産売却時には、不動産に設定された抵当権の抹消手続きが必要です。
手続きは自分でもおこなえますが、手間と時間がかかるため司法書士へ依頼する方が多いです。
司法書士へ依頼する場合には報酬を支払う必要があり、この報酬にも消費税がかかります。
費用は依頼する司法書士によって異なりますが、5,000円～2万円程度が目安です。

不動産売却時に消費税が非課税となるケース

ここまで不動産売却において消費税が課税されるケースをご紹介してきました。
一方で、消費税が非課税となるケースもあります。
どのような場合に非課税となるのか確認しておきましょう。

土地を売却した場合

不動産売却時の課税対象は建物であり、土地については売主が個人でも事業者でも消費税は発生しません。
そのため、土地と建物を売却する場合には、建物にのみ消費税が課されることになります。
たとえば、売却価格が4,000万円の一戸建てがあり、このうち建物の価格が1,500万円だったとしましょう。
この場合、建物の1,500万円に対して消費税がかかり、土地部分である2,500万円は課税されません。
ただし土地を駐車場や地下車庫などにしている場合には、消費税の課税対象になりますので、注意しておきましょう。

売主が個人の場合

前述したように、消費税の納税義務は事業者にあります。
売主が個人の場合には、建物や土地に消費税はかかりません。
不動産会社に仲介を依頼して不動産売却をする場合も、売主が個人であれば非課税です。
ただし、投資用のマンションなどを売却した場合には「事業」とみなされるため、課税対象となるケースがあることも理解しておきましょう。

前々年の課税売上が1,000万円以下

事業者は「課税事業者」と「免税事業者」の2種類に分けられます。
このうち、消費税の納税義務があるのは課税事業者です。
課税事業者になるかどうかは、基準期間における課税売り上げが1,000万円を超えるかで判断します。
課税売り上げが1,000万円以下の場合には免税事業者となり、消費税がかかりません。
基準期間は個人事業主と法人で異なるため、詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。

不動産売却時における消費税の注意点

最後に、不動産売却時に発生する消費税についての注意点をご紹介します。

不動産価格は税込表示

不動産価格は「不動産の表示に関する公正競争規約施工規則」において、税込で表示することが義務付けられています。
たとえば不動産を5,000万円で売り出した場合には、買主から受け取る住宅代金は5,000万円のみです。
売り出し価格の5,000万円にくわえて、10％の消費税が上乗せされるわけではありません。

消費税の納付期限は法人と個人で異なる

納税義務者が不動産を売却した場合、消費税の申告と納税が必要です。
消費税の申告は、確定申告をもっておこなわれます。
ここで注意したいのが、法人と個人では納税期限が異なることです。
法人は課税期間の末日の翌日から2か月以内、個人事業主は翌年3月31日までに、消費税の申告と納付をおこなわなければなりません。
また、直前の課税期間の消費税額が48万円を超える場合には「中間申告」と「中間納付」が必要です。
中間申告と中間納付をおこなわないと、延滞税や加算税などが追加されることがあるため、税務署から連絡がきた際には忘れないうちに納税しましょう。
消費税の納付方法については以下を参考になさってください。

• 金融機関や所轄税務署の窓口で納付
• 定められた日に口座振替で納付
• インターネットバンキングを利用して納付
• コンビニエンスストアでの納付
• e-Taxでのダイレクト納付

消費税率は不動産の引き渡し時点で判断する

不動産売却時の消費税は、不動産が買主に引き渡されたときに確定します。
消費税率が改正される場合には、改正日の前日までに引き渡しがおこなわれたかどうかで、適用税率を判断しましょう。
たとえば消費税率の改正日が10月1日だった場合、9月末までに引き渡しを終えていれば、改正前の税率が適用されます。
消費税率が変更になる前に契約を結んでいたとしても、物件を引き渡したあとの税率が適用される点に注意が必要です。
不動産売買における消費税は金額が大きくなりやすく、認識を誤ると買主との間でトラブルになる可能性があります。
消費税率の変更が予定されている場合には、買主や不動産会社と事前に話し合い、認識をすり合わせておきましょう。

まとめ

事業者でない個人が不動産を売却する場合、建物に対しては非課税ですが、仲介手数料や司法書士への報酬には消費税がかかります。
不動産売却時に発生する消費税は金額が大きくなりやすいため、消費税の仕組みをしっかり理解しておきましょう。
私たち「プレンティグローバルリンクス株式会社」は、京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島を中心に不動産売却をお手伝いしております。
不動産売却を検討中の方は弊社までお気軽にご相談ください。