空き家を売りたい！現状のままと更地にする場合のメリットやかかる費用を解説

空き家をそのままにしておくといろいろな問題が発生するので、できるだけ早く売却することがおすすめです。
しかしながら、空き家のまま売却するのか、あるいは空き家を取り壊して売却するべきなのか、所有者としては悩むところだと思います。
そこで、京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島で空き家の売却を検討中の方に向けて、空き家を現状のままで売却する方法や更地にして売却する方法、そして売却にかかる費用について解説します。

空き家を売りたい！現状のままで売却する場合

まず空き家を売りたい場合に、空き家がある状態で売却する方法について解説します。
空き家を売却する場合には次の2つの方法があります。

• 古家付き土地
• 中古住宅

通常、木造の一戸建ての家というのは、築20年ほどで価値がなくなるといわれています。
これは経年劣化ということもありますし、木造住宅の場合は25年ほどで減価償却することになっているということもその要因としてあげることができます。
そのため、ルールはありませんが、空き家が築年数20年未満であれば「中古住宅」で販売をし、空き家が築年数20年以上の場合は、古家付き土地として販売することが多いです。
なお、古家付き土地で販売する場合には、建物の価格は販売価格に含まれません。
現状のままで売却する際のメリットとしては、解体費用などのコストがかからないということです。
最近では、古い建物を自分好みにリフォームして住みたいという方もいるので、現状のままで販売すれば、そういう方のニーズにも対応することになります。
また、以前に親族等が生活をしていた空き家の場合には、「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、固定資産税が最大1/6に軽減されます。
そのため、コスト負担のことを余り考えずに、マイペースで売却活動をすることができます。
一方でデメリットとしては、空き家を放置すると不審者に壊されたり、侵入される恐れがあり、地域の不安要素になりかねないということです。
その状態が継続すると、特定空き家に指定され、行政からペナルティが課せられてしまいます。
そういうことのないようにするためには、所有者自身が空き家に対してしっかり配慮して、管理しなければなりません。
古家付き土地の場合には、買主が購入後に解体しなければならないこともあるため、その分値引きが必要な場合もあります。

空き家を売りたい！更地にして売却する場合

次に空き家を更地にして売却する場合について説明します。
空き家を解体して更地で売却する場合に、まずメリットとしてあげられることは流動性が高いということです。
買主が新築住宅の建築を検討している場合に、更地であれば買主は解体費用を負担せずにすぐに着工できるということもあり、土地の上に建物があるよりも、売却が容易です。
また、更地は土地の上に建物がないので、全体のイメージをしやすく、地中埋没物の確認、土壌調査、地盤調査なども容易におこなえます。
住宅を建築する場合には、地盤を調査する必要があり、もし地盤が緩い場合には、地盤を改良する必要があります。
地盤改良は安い場合でも30万円ほどかかりますし、かなり深いところまで地盤改良をするようなことになった場合には70万円以上かかり、買主としては大きなコストになります。
しかし、空き家が建っていたということは、その地盤は固くなっている可能性があり、買主としては余計なコストを使わずに安心して買うことができます。
一方で更地のデメリットとしては、更地にするのにコストがかかるということです。
具体的にはまず解体費用がかかります。
一般的な解体費用は木造住宅で1坪あたり3万円、鉄骨住宅で1坪あたり4～5万円、RC住宅で1坪あたり5～6万円ほどかかります。
そのため、建坪が30坪ある木造住宅を解体する場合には、90万円ほどかかることになります。
また、解体する際には家の中にある家具の取り扱いも問題になってきます。
つまり、残置物として残しておくのか、あるいは専門業者に回収してもらうかという問題があり、こちらも当然費用がかかってきます。
そして、解体した後の更地を整地や測量することになり、またここで費用がかかることになります。
また更地の場合、居住用の建物がなくなるため、「住宅用地の軽減措置特例」が解除され、固定資産税が高くなります。
更地にして売却することをおすすめするのは、遠方に住んでいる等で空き家の管理ができない方です。
空き家を管理しておかないと、空き家が地域の不安要素になりますが、更地にしておけば、管理は不要だからです。

空き家を売りたい！かかる費用について

最後に空き家を売却した場合にかかる費用について説明します。
まず、空き家を売却した場合に、譲渡所得がある場合には、譲渡所得税がかかります。
この場合、空き家を所有している期間が5年以下の場合は短期譲渡、5年を超える場合には長期譲渡となり、それぞれ税率が異なります。
短期譲渡の場合の税率は、所得税、住民税、復興特別所得税を含む39.63%となり、長期譲渡の税率は所得税、住民税、復興特別所得税を含む20.315%となります。
譲渡所得の算出方法は次のとおりです。
譲渡所得=売却価格－取得費用－譲渡費用
また、空き家を相続した場合には、被相続人から相続人へ相続で所有権が移転することになります。
この際に必要な費用は次のとおりです。

• 書類取得費：5,000～2万円
• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
• 司法書士への報酬：5～8万円

次に売却の活動をしてくれた不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。
仲介手数料は、不動産の仲介の際に締結する媒介契約に基づく不動産会社への報酬です。
次に更地で売却する場合には、解体費用がかかりますし、地盤が固くない場合には地盤改良費が別途必要になります。
解体費用については木造の場合は1坪あたり3万円～6万円ほどになります。
そのため建坪が30坪の空き家ですと90～180万円ほどかかる計算になります。
以上が空き家を売却する際にかかる費用になりますが、何件かは軽減措置などを利用することができるので、そちらをご説明します。
空き家を売却した場合に、譲渡所得があると譲渡所得税の納付が必要になりますが、空き家が被相続人のマイホームであれば、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例を利用することが可能です。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例を利用すると、譲渡所得に対して最大3,000万円の控除をすることができます。
また、空き家の解体を検討している方は、解体費用の補助金が出るかどうか調べてみるようにしましょう。
地方自治体の中には空き家対策として解体費用の一部を補助金として交付してくれますので、まずは空き家の住所地を管轄する地方自治体に確認してみることをおすすめします。

まとめ

空き家を売りたい場合に、空き家のまま売るのか、あるいは解体をして更地にして売るメリットやかかる費用について解説しました。
京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島で空き家の売却方法についてお悩みの場合はプレンティグローバルリンクス株式会社にご相談ください。