リースバックとは？仕組みやメリット・リバースモーゲージとの違いを解説

不動産売却の仕組みのなかで注目されているものの1つに、リースバックという仕組みがあります。
聞いたことはあるけれど、内容まではご存知ないという方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島で住宅ローンを返済中の方に向けて、リースバックの仕組みや、メリット・デメリット、混同されやすいリバースモーゲージとの違いについて解説します。

リースバックとは？仕組みについて

では、まずリースバックとはどういう仕組みなのかというと、買主に自宅を売却し、賃貸借契約を締結することです。
売却して賃貸借契約をおこなうことで、所有者は今まで住んでいた自宅に住み続けることができるということになります。
リースバックが注目を浴びるようになったのは、高齢化社会において、住宅ローンの返済に不安を感じるようになった方が増えたということと、老後資金を確保したいという思いを持つ方が多くなったからです。
次にリースバックの実際の流れについて解説します。
まず、不動産会社に相談をして、自宅の査定をします。
この際、不動産会社が購入価格を算出します。
購入価格に基づいて、所有者と不動産会社の間で交渉があり、購入価格が決まり、不動産会社を買主とする売買契約を締結します。
次に不動産会社を貸主とする賃貸借契約の締結をします。
契約期間は通常の賃貸借契約と同様に2年とする場合が多く、その後は更新などをします。
リースバックの対象となる不動産は、基本的にすべての不動産が対象になりますが、注意したいのは、すべてのケースでリースバックが成立するということではないということです。
住宅ローンの残債がオーバーローンの場合にはリースバックが成立しない恐れがあります。
その理由は、売主が売却後に家賃を支払うことになっているのに、それに加えて住宅ローンの支払いがあるので、負担が大きすぎて、持続して支払うことが難しくなる可能性が高いからです。
また、旧所有者の安定収入がないケースもリースバックの利用制限を受ける可能性がありますし、不動産の所有の形態が共有である場合、共有者全員の同意がないとトラブルになる可能性があるため、リースバックの利用制限を受ける場合があります。
なお、リースバックには買い戻し特約をつけることも可能です。
買戻特約をつけると、売却先が一定期間第三者へ転売できないようになりますので、もとの所有者の方は、売却先との間で取り決めた期間内であれば買戻し金額を支払うことで優先的に買戻しが可能になります。

リースバックとは？メリットとデメリットについて

それでは、リースバックのメリットやデメリットについて解説します。

リースバックのメリット

リースバックのメリットとして、まず挙げることができるのは、自宅を売却しても、住み続けることができるということです。
一般的に自宅を売却した場合には、次の住むところに引っ越す必要がありますが、その際に多額の住宅費用がかかります。
その点リースバックは、自宅を売却しても、賃貸借契約を締結して住み続けることができるため、別途多額の住宅費用はかかりません。
また、不動産を所有していると所有するコストがかかります。
具体的には不動産を所有していると、固定資産税や、家を維持するための費用や火災保険料などが必要になります。
しかしながらリースバックの場合は、売却しているので、所有者ではなくり、固定資産税などのコスト負担はなくなります。
後は、リースバックは所有しているリスクを回避することができます。
所有しているリスクとは、家が災害などで被害を受けることや、経済情勢によって資産価値が下がったり、住宅ローンの金利が上がって、負担が増えるということです。
リースバックの場合は所有権が移転しているので、これらのリスクも負わなくなるので、その点で安心です。
次にリースバックは資金化が早いというのも、メリットといえるでしょう。
通常の売却活動ですと、販売価格の多寡によって売却が遅れたりすることがありますが、リースバックの場合は、査定価格で所有者の方が納得すれば、すぐに購入手続きに入ります。
あとは、まとまったお金が入ってくるので、借り入れをせずに老後資金を確保できますし、そのお金の使い道は自由ですので、新しい事業資金や生活資金などにも活用できます。
以上の点に加えて、住宅ローンの返済がなくなるという点も大きなメリットといえるでしょう。
住宅ローンの返済は不安を抱えてしまう要素であり、特に経済状況が変化して金利が上がったりする場合があるなど、想定外のことが起きる可能性があります。
リースバックは、売却することで住宅ローンを返済できるため、そういう不安も払拭できるでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットとしては、売却してしまうので、自宅が自分のものではなくなるという点をあげることができます。
その後は賃借人として借りることになるので、所有者のルールに従うことになります。
そのため、ルールを破れば、賃貸借契約の破棄などにも繋がるので注意が必要です。
また、ずっと住み続けるということも売却後の賃貸借契約の内容によって難しくなることもあります。
なぜなら、リースバックの際に新所有者と賃貸借契約を結ぶ際に「定期借家契約」にすると、所定の期間が満了すると、貸主が再契約を認めない限り、退去しなければならないからです。
そのため、自宅に長く住み続ける希望がある場合には、賃貸借契約期間が更新できる「普通賃貸借契約」で契約するようにしましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは

最後にリースバックと比較されるリバースモーゲージとの違いについてご説明します。
リースバックの仕組みを端的にいうと、所有者が不動産会社に自宅を売却して、その後自宅を不動産会社から借りるという仕組みです。
そのため自宅売却後は不動産会社から購入資金が支払われ、家賃を支払うという仕組みになります。
一方でリースバックは、自宅を担保にして融資を受けて、所有者は毎月利息のみ返済をおこない、亡くなった際に自宅を売却して、一括返済します。
現金の受け取り方法は、リースバックは売却代金を一括で受け取りますが、リバースモーゲージの場合は毎月定額で融資金額が支払われることが多いです。
対象物件については、リースバックの場合は基本的に問いませんが、リバースモーゲージの場合は、一戸建てに限定されることが多く、マンションは不可の場合もあります。
所有権については、リースバックの場合は売却しますので、買主に移転しますが、リバースモーゲージの場合は、不動産を担保に融資するので、所有権は移転しません。
そのため、固定資産税の納付は、リースバックをした場合は不要ですが、リバースモーゲージの場合は納付義務があります。
次に使途用途や利用者の上限年齢ですが、リースバックにはありませんが、リバースモーゲージの場合は制限があるため注意しましょう。

まとめ

不動産売却の仕組みの1つであるリースバックについて解説をしました。
リースバックでは売却することで住宅ローンの返済がなくなり、まとまった資金が入ってくるうえに、賃貸借契約をおこなえば売却した住宅に住み続けることができるといったメリットがあります。
プレンティグローバルリンクス株式会社は、京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島で不動産の売却をおこなっております。
地域に根ざした営業展開をしていますので、不安な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。