リースバックの審査基準とは？融資との違いや必要書類について解説！

住宅ローンの返済が苦しい場合の解決策には「リースバック」や「融資」などがあります。
どちらも自宅を活用して資金を得られる手段の1つですが、リースバックと融資にはどのような違いがあるでしょうか。
そこで今回は、リースバックと融資の違いをはじめ、リースバックの利用条件や審査基準、リースバックを利用する際の必要書類について解説します。
京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島エリアでリースバックや融資の利用を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

リースバックと融資の違いとは？それぞれの審査ポイントを解説

住宅ローンを支払い続けることが難しい場合、金融機関から融資を受ける方法やリースバックが有力な選択肢となります。
リースバックとは、自宅を売却したあとも、買主と賃貸借契約を結ぶことで家賃を支払いながら同じ家に住み続けられる仕組みのことです。
住み慣れた家から退去することなく、まとまった資金を得られる方法として注目されています。
リースバックで不動産を売却する際、買主はリースバックのサービスを提供している不動産会社であることがほとんどです。
そのため、売却後は買主である不動産会社と賃貸借契約を結ぶことになります。
契約条件にもよりますが、リースバックでは将来的に自宅を買い戻すことも可能です。

リースバックと融資の違いとは

自宅を活用してまとまった資金を得る手段としては、リースバック以外にも「融資」という方法があります。
自宅を担保にして、銀行などの金融機関から融資を受ける方法です。
では、リースバックと融資にはどのような違いがあるのでしょうか。
大きな違いとしては、リースバックは「不動産を売却して資金を得る方法」であるのに対し、融資は「不動産を担保に資金を借りる方法」であることです。
そのため、リースバックでは「この不動産は売却できる物件か」「この売主は売却後に家賃を支払えるか」という点が不動産会社によって審査されますが、融資では「貸したお金の返済能力があるか」を債権者である金融機関などが審査します。
融資の場合は返済が滞ると債権者にとっての損失に直結するため、多くの場合はリースバックよりも融資のほうが審査が厳しいと考えておきましょう。

リースバックなら信用情報機関の審査が不要？

リースバックを利用する際には、個人の属性や信用情報といった与信力よりも、不動産の資産価値が評価されます。
リースバックでは不動産を担保に融資を受けるわけではないので、審査をする不動産会社としても、問題なく売却できる不動産なのであればリスクを抱えることはないからです。
そのため、融資の審査をパスしにくい高齢者や信用情報に問題がある方であっても、不動産に価値があると判断されればリースバックを利用できる可能性が高くなります。

リースバックを利用するための審査基準とは

リースバックは融資よりも審査が優しい傾向にあるとはいえ、最低限の基準は満たしていなければなりません。
ここでは、リースバックを利用するための条件や、審査の基準について解説します。

リースバックの利用条件と審査基準1：売却できる不動産であること

リースバックでは、売主が不動産の買戻しを希望しなかった場合、最終的には第三者に転売することになります。
そのため、「売却できる不動産」であることが重要です。
具体的には、下記のような問題があると「売却が難しい」と判断され、審査にとおりにくくなります。

• 重大な欠陥がある
• 建築基準法に違反している
• 事故物件である

重大な欠陥とは、シロアリ被害や地盤沈下が起こっているケースなどです。
また、過去に事件などがあった「事故物件」であることを不動産会社に隠して審査を進めると、違法行為に該当するので絶対にやめましょう。

リースバックの利用条件と審査基準2：不動産の名義人全員の同意を得られていること

不動産の名義人が複数いる場合、売却に対する名義人全員の同意が必要です。
夫婦の共有名義になっている不動産や複数人で相続した不動産をリースバックする際には、トラブルにならないよう慎重に進めてください。
また、リースバックをすると、同じ家に住み続けることはできても所有権を失うことになります。
自宅の相続を考えていた子どもがいる場合などは、買戻しをするのかどうかなども含めて事前にきちんと家族で話し合っておきましょう。

リースバックの利用条件と審査基準3：家賃の支払い能力があること

リースバックの重要な審査基準として、「売却後に家賃の支払い能力があるかどうか」があげられます。
支払い能力を判断する審査基準は不動産会社によってそれぞれですが、おもに収入や個人の属性、不動産価値が審査されると考えておきましょう。
ただし、リースバックでは融資の審査ほど個人の属性や信用情報が重視されないため、高齢者や個人事情主、アルバイト、契約社員などであっても審査にとおるでしょう。
また、リースバックの際に「家賃保証会社」の保証を付けることを条件としている不動産会社もあります。
家賃保証会社とは、借主が家賃を支払えない状況になった場合に、借主に代わって家賃を支払う会社です。
その場合は家賃保証会社の審査にとおることが条件となります。

リースバックの利用条件と審査基準4：売却価格がローン残高を上回っていること

不動産を売却した金額よりも住宅ローンの残高が上回っている状態を、「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンの場合は、リースバックの審査にとおりにくくなると考えておきましょう。
また、オーバーローンの状態では債権者が不動産の売却を認めないこともあります。

リースバックの審査と不動産売却時の必要書類とは

リースバックの審査を受ける際の必要書類と、リースバックで不動産を売却する際の必要書類について解説します。

リースバックの審査の必要書類

リースバックの審査を受ける際の主な必要書類は、下記のとおりです。

• 登記識別情報通知書や登記済証などの権利証
• 不動産購入時の重要事項証明書
• 源泉徴収票、給与明細、確定申告書など所得を証明する書類
• 本人確認書類
• 固定資産の評価証明書、納税通知書

登記識別情報通知書などの権利証は、本人確認のために必要な書類です。
不動産購入時の重要事項説明書は物件が違法建築でないかどうかを判断するための書類ですが、違法性が疑われない場合は不要なケースもあります。
また、固定資産の評価証明書や納税通知書は、各市区町村の役場で入手が可能です。

不動産を売却する際の必要書類

リースバックで不動産を売却する際の主な必要書類は下記のとおりです。

• 引き渡し日の3か月以内に発行した印鑑証明書
• 固定資産の評価証明書、納税通知書
• 本人確認書類
• 測量図や筆界確認書など土地関係の書類
• 分譲時のパンフレット

売却する不動産がマンションの場合は、上記に加えて建築確認済証やマンションの管理規約などの提示が求められます。
また、必要書類は不動産の状況や不動産会社によっても異なるため、手配を進める前に不動産会社に確認をとっておくと安心です。

まとめ

リースバックは、金融機関に融資を受けるよりも審査のハードルが低いという特徴があります。
年齢や収入、個人の属性などに不安がある方でも、不動産の価値が認められれば審査をパスできる可能性は高いでしょう。
しかし、売却した資金で住宅ローンを返済したとしても、家賃の支払いが続きます。
リースバックを利用する際は、売却後の長期的な資金計画をしっかりと立てておきましょう。
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