相続した不動産を売却するときの注意点とは？3つのポイントを解説！

相続した不動産を売却するときは、通常の売却とは違う注意点があります。
特別な手続きも多く、さまざまな点に注意しなければなりません。
この記事では相続した不動産を売却したい場合の注意点として、名義・売却期限・媒介契約の3つのポイントを解説します。
京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島で、相続した不動産の売却を検討している方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産の売却における名義の注意点

相続した不動産を売却するには、名義変更の手続きが必要です。
ここからは、相続した不動産を売却するときに気を付けたい、名義に関する注意点を解説します。

相続登記をしないと不動産売却はできない

不動産売却をするためには、相続登記が完了していなくてはなりません。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人に移す手続きです。
亡くなった方の名義のままになっている不動産を、相続人が勝手に売却することはできません。
相続してすぐに不動産売却をする場合でも、一度相続人に所有権を移す必要があります。
相続人が2人以上になる場合は代表者を決めて、不動産の名義を代表者に変更する方法が一般的です。
相続登記の必要書類は登記申請書のほか、被相続人・相続人の戸籍謄本や住民票の写しなど、多岐にわたります。
自治体の窓口で取り寄せなければならない必要書類も多いため、早めの準備が必要です。
相続登記は自分でも手続きできますが、司法書士に委任したほうがスムーズに進められるでしょう。

共有名義の不動産売却は全員の同意が必要

複数の方で1つの不動産を所有することを、共有名義といいます。
共有名義の不動産を売却するときの注意点は、共有者全員の同意を得なければならないことです。
売却したいときは、売却すること・売却価格について共有者全員の同意を得る必要があります。
売却価格の同意を得るコツは、最低売却価格を決めておくことです。
売却価格の最低ラインを決めておくことで、共有者同士で意思決定がしやすくなるでしょう。
共有者全員の同意を得るのは相当の手間がかかるため、共有名義での相続は避けたほうが賢明です。

相続した不動産の売却期限に関する注意点

相続した不動産を売却するときは、税金の負担を抑えるために、売却期限も意識する必要があります。
ここからは、相続した不動産を売却する場合の売却期限に関する注意点を解説します。

取得費加算の特例の売却期限

取得費加算の特例とは、譲渡所得税の計算に用いる取得費に、納付済みの相続税のうち一定の金額を加算できる制度です。
取得費が増えることによって譲渡所得が減り、譲渡所得税を節税できます。
取得費加算の特例を適用するためには、さまざまな要件を満たさなければなりません。
その要件の1つが売却期限であり、相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却が定められています。

相続空き家の3,000万円特別控除の売却期限

相続空き家の3,000万円特別控除を利用すると、相続した不動産を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
そのため、譲渡所得が3,000万円以下で特例を利用した場合、譲渡所得税はかかりません。
この特例を利用するための売却期限は、相続のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日です。

売却代金で相続税を納める場合の売却期限

相続税を不動産の売却代金で納める場合も、売却期限を意識する必要があります。
相続税の納税期限は、相続開始の翌日から10か月以内です。
不動産売却の平均期間は3～6か月程度であるため、早めに売却手続きを始めなければなりません。
遅くとも相続後4か月目には始めていないと、納税期限に間に合わない可能性が高くなります。

相続した不動産売却の媒介契約の注意点

相続した不動産の売却を仲介業者に依頼する場合は、媒介契約を締結します。
媒介契約には3つの種類があるため、選び方がわからない方も多いでしょう。
ここからは媒介契約に関する注意点として、3つの媒介契約の特徴と選び方について解説します。

3種類の媒介契約

媒介契約とは、仲介業者に不動産売却を依頼する際に結ぶ契約です。
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は1社のみと契約できる媒介契約で、かならずその仲介業者をとおして売却しなければなりません。
仲介業者には5日以内のレインズ登録や、1週間に1回以上の状況報告が義務付けられています。
レインズとは、全国の物件情報を検索・照会できる、不動産会社専用のデータベースのことです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約には有効期間があり、最高3か月となっています。
専任媒介契約
専属専任媒介契約と同様に1社のみと契約するタイプの媒介契約ですが、売主自身が発見した買主とは直接取引ができます。
仲介業者に義務付けられているのは、7日以内のレインズ登録や、2週間に1回以上の状況報告です。
先ほどお伝えしたとおり、有効期間は最大3か月となっています。
一般媒介契約
複数の不動産会社と契約できる媒介契約で、自分で発見した買主との直接取引も可能です。
一般媒介契約では、不動産会社のレインズ登録義務や状況報告義務はありません。
一般媒介契約は、さらに明示型と非明示型に分かれます。
明示型はほかの不動産会社にも依頼していることを通知しますが、非明示型の場合通知は不要です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の注意点

専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶと、複数社に重ねて依頼できません。
依頼する会社を1社に絞らなければならず、不動産売却の結果は不動産会社の営業力に大きく左右されます。
営業力のある会社に依頼すれば早く高く売却できますが、そうでない場合は売却が長期化するのが注意点です。
また、専属専任媒介契約には、売主自身が買主を見つけても不動産会社をとおして取引しなければならない注意点もあります。
これらの注意点を認識したうえで、契約することが必要です。

一般媒介契約の注意点

一般媒介契約は、不動産会社にレインズ登録や状況報告の義務がありません。
そのため、販売状況が分かりにくく、適切な対策をとれない可能性があることが注意点です。
買主が見つかるまでに時間がかかり、相続後の売却期限に間に合わない可能性もあるでしょう。
また、依頼した不動産会社の数だけスケジュール管理をしなくてはならず、売主の手間が増えます。
多くの不動産会社と契約したばかりに、効率的な不動産売却ができなくなる可能性があるため注意が必要です。

媒介契約の選び方

短期間で優先度を上げて買主を探してほしいときは、専属専任媒介契約や専任媒介契約が最適です。
もし買主の目途がある程度ついていて、さらに好条件の買主を探したいときは、専任媒介契約のほうが良いでしょう。
一般媒介契約は、広い範囲の中から買主を探したい場合に向いています。

まとめ

相続した不動産の売却で失敗しないためには、注意点を押さえたうえで手続きを進めることが大切です。
不動産売却前には相続登記を忘れずにおこない、自分に合った媒介契約を結び、期限を意識した売却を心がけましょう。
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