収益物件の相続人はどうやって決める？売却する際の注意点も解説

親が所有している土地や建物を相続することは、意外と多いです。
しかし、同じ不動産でも、家賃収入がある収益物件の相続は、頻繁にあるものではないうえ、特有の手続きが必要となります。
では、収益物件は誰がどのように取得すべきなのでしょうか。
今回は収益物件の相続人の決め方や、家賃は相続財産となるのか、売却する際の注意点について解説します。
京都府長岡京市と向日市全域、大山崎町や西京区大原野、樫原、川島で不動産を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件における相続人の決め方

まずは、収益物件における相続人の決め方について解説します。

決め方1：遺言書がある場合

有効な遺言書がある場合の決め方は、その内容に従うのが一般的です。
たとえば「相続人のAさんにマンションを取得させる！」という内容が記載されている場合、Aさんに相続する権利が生じます。
収益物件が生んでいる家賃収入は、Aさんが受け取れるということです。

決め方2：遺言書がない場合

遺言書がない場合の決め方として、遺産分割協議をおこなうことが挙げられます。
遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するかを、相続人全員で話し合うことです。
スムーズに話し合いが進めば問題ありませんが、相続人の誰かと連絡が取れなかったり、取得割合で揉めてしまったりする可能性もあります。
話し合いがまとまらなければ、未分割のまま相続税の申告期限を迎えることになるでしょう。

遺言と遺産分割との違いとは？

遺言とは、被相続人の意思によって、相続発生前に分割方法を決めることです。
被相続人が自分の死後、誰にどの財産をどのくらい渡すかということ、意思表示するものとなります。
遺言書を作成しておけば、その内容が尊重され、財産の取得方法の決め方などをめぐるトラブルも軽減できるでしょう。
遺産分割協議とは、相続の発生後に、相続人の意思で財産の取得割合を考える決め方です。
遺産分割協議書には、全員の名前と押印も必要となります。

相続時に気を付けることとは？

収益物件を相続する際に気を付けることとして、共有名義は避けることと、収益をローンの残債に考慮することです。
遺産分割協議がまとまらず、収益物件を共有名義で取得するケースがあります。
しかし、不動産を共有で持つことにはリスクがあるため、あまりおすすめできません。
修繕や売却の際は所有者全員の同意が必要になったり、維持管理の負担割合で揉めてしまったりする可能性が高いです。
共有者と意見が合わないと、円滑な不動産経営ができなくなってしまいます。
また、ローンが残っている場合、入居者が家賃を滞納していると、返済ができなくなる恐れもあります。

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収益物件の家賃は相続財産となるのか？

続いて、収益物件の家賃は相続財産となるか否かについて解説します。
家賃が相続財産となるかどうかは、手続きの時期によって、誰に権利が生じるのかが異なります。

相続開始前における家賃の取り扱い方

相続開始前、つまり被相続人が亡くなる前に発生した家賃は、相続財産として遺産分割の対象となります。
不動産の所有者や家賃の帰属先は、被相続人です。
実務的な視点で考えてみても、相続開始前の家賃は、被相続人の口座に振り込まれているでしょう。
相続が開始されていない段階での家賃は、預貯金として、相続財産として取り扱われることになります。

相続開始後から遺産分割協議までの家賃の取り扱い方

相続開始後から遺産分割協議までの家賃は、法定相続分に沿って取得することになります。
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が成立するまであいだは、共有で所有していることを前提にそれぞれの取得分が決まるということです。
そのあと、収益物件を相続する方が決まった場合でも、そのあいだに生じた家賃収入は影響を受けません。
もし相続人全員の合意があれば、相続開始後から遺産分割協議までの家賃も、分割の対象とすることも可能です。
ちなみに、相続開始後から遺産分割協議までの家賃の取り扱い方については、以前から争いが生じていました。
争点は、家賃が遺産分割で収益物件を相続した方のものになるのか、家賃は相続財産ではないと考え、相続人それぞれが法定相続分に沿ってわけるかです。
2015年9月8日の最高裁判決で確定したのは、相続人が法定相続分の割合に応じてそれぞれ取得するという内容となります。
また、管理費も、法定相続分に沿って債務を取得することになります。

遺産分割成立の家賃の取り扱い方

遺産分割成立後の家賃は、相続財産にはなりません。
収益物件を取得する方が、所有権や家賃も取得することになります。
管理費や修繕費を負担したり、確定申告をおこなったりするのも取得者です。
もし共有名義にする場合は、共有持分に応じて受け取ることになります。

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相続した収益物件を売却する際の注意点

最後に、相続した収益物件を売却する際の注意点について解説します。

注意点1：控除や特例を利用できるか確認する

注意点としてまず挙げられるのが、控除や特例を利用できるか確認することです。
不動産を売却し、譲渡所得（利益）が出ると譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得は、不動産売却で得た総収入から、取得費や譲渡費用を差し引いて残った金額です。
取得費とは、売却する収益物件を購入した際にかかった費用で、建築費用や登録免許税などが挙げられます。
譲渡費用は売却するために支払った費用を指し、仲介手数料や印紙税などのことです。
譲渡所得税を抑えるためには、譲渡所得をなるべく小さくする必要があります。
収益物件の売却では、条件を満たせば取得費加算の特例を利用することができ、節税することが可能です。
取得費加算の特例の活用によって、支払い済みの相続税の1部を、譲渡所得税から控除できます。
ただし、下記の条件を満さなくてはなりません。

• 相続により不動産を取得していること
• 相続税を支払っていること
• 相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後、3年を経過するまでに譲渡していること

条件を満たすハードルが比較的低いうえ、節税効果も高いので、ぜひ活用したい特例と言えるでしょう。

注意点2：タイミングを確認する

売却のタイミングを考えることも、注意点のひとつです。
譲渡所得税は下記のとおり、譲渡所得に対して所有期間に応じた税率をかけて計算します。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間が5年を超えるか否かで、税率が2倍近く異なります。
そのため、売ったあとに手元に残るお金を多くするためには、長期譲渡所得の税率が適用されるタイミングで売却するのがおすすめです。

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まとめ

相続人は、遺言書があるならその内容に従い、なければ遺産分割協議をおこない決めることになります。
家賃が相続財産となるかどうかは、手続きのタイミングによって異なり、法定相続分に沿って取得するケースもあります。
売却後は税金がかかる可能性があるため、控除や特例を利用できるか確認したり、売るタイミングに注意したりすることが大切です。
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