不動産売却で注意したい契約不適合責任について解説

不動産売却時、引き渡した物件に不備や不良があると、売主は買主に対して責任を負わなくてはなりません。
その責任のことを契約不適合責任と呼び、あらゆる売買契約で用いられます。
今回は契約不適合責任とはなにか、買主の権利や不動産売却時に実施したいインスペクションについて解説します。
京都府長岡京市全域、京都府向日市全域、大山崎町や京都府西京区大原野、樫原、川島エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における契約不適合責任とはどんなもの？

まずは、不動産売却における契約不適合責任とはなにかを解説します。

契約内容に適合しない不動産を引き渡した場合に負う責任

契約不適合責任とは、契約内容に適合しない不動産を売却した際に、売主が負う責任です。
不動産売却では、一般的に売買契約書に物件の状態や契約の条件などを記載します。
引き渡された売買の目的物が記載内容と異なる場合、売主は買主に対して責任を負わなくてはなりません。

契約不適合責任の例とは

中古物件の売買でよく見られる、雨漏りを例に考えてみましょう。
売却する不動産に雨漏りがあることを、買主が了解しており、かつ売買契約書に雨漏りが生じていることが記載されていれば、契約不適合責任は問われないケースが多いです。
ただし、想定していなかったところからの雨漏りに関しては責任を問われるケースもあります。
その反面、売買契約書に雨漏りする旨が記載されておらず、引き渡し後に雨漏りが発生した場合は注意が必要です。
雨漏りによる傷や破損の修繕費用を請求されたり、損害賠償責任を問われたりする可能性があります。
契約不適合責任とは、売主側の債務不履行によって生じる責任ということです。

契約不適合責任が問題になる場面とは

契約不適合責任とは、下記のような場面で問題となることが多いです。

• 売却した土地や建物に不具合が生じた
• 売買した商品に品質不良があった
• 工事の契約で実際の工事内容に不備があった
• システム制作の契約で納品された成果物に不備があった

契約不適合責任とは、不動産売却以外の場面でも問題になることがあります。
目的物の品質や種類、数量などが異なる場合、買主から責任を問われる可能性があるので注意が必要です。

不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

続いて、不動産売却の契約不適合責任における買主の権利を解説します。

買主の権利1：追完請求

買主の権利としてまず挙げられるのが、追完請求です。
追完請求とは、完全なものの引き渡しを求める権利です。
目的物の品質や種類、数量などが異なる場合、追加や交換によって債務を履行したと見なされます。
しかし、土地や建物といった不動産は、世界に同じものがない特定物です。
そのため、数量を追加したり交換したりといった概念はありません。
不動産売却における追完請求では「不具合の生じているところを直してください」という、修繕請求が一般的です。
たとえば、引き渡し後に雨漏りが生じて契約不適合責任が問われた場合、雨漏りを直すことが追完請求となります。
ただし、契約書に雨漏りする旨の記載がなくても、住むことを目的とした売買契約で雨漏りが生じた場合は注意が必要です。
居住を前提とした契約がおこなわれているにも関わらず、契約内容とは異なる（住むという目的を満たさない）不動産を売却したことになります。
このような場合、売主の債務不履行と見なされ、契約不適合責任を負う可能性が高いです。

買主の権利2：代金減額請求

買主の権利として、代金減額請求も挙げられます。
代金減額請求とは、追完請求をしたにも関わらず売主が対応しない場合、売買代金を減額できる権利です。
売却した土地の面積が足りず、そもそも追完請求に対応できない場合などに用いられます。

買主の権利3：催告解除

契約不適合責任における催告解除とは、売主に対して契約をやめる旨を伝えることです。
追完請求や代金減額請求をしたにも関わらず、応じない場合に求められます。
不動産の場合、代金が減額されても住むという目的を果たせなかったり、住める状態にするにはたくさんの費用がかかったりするケースも珍しくありません。
雨漏りの範囲が広かったり、重要な設備が壊れたりといった致命的な欠陥がある場合は、催告解除を求められる可能性が高いです。

買主の権利4：無催告解除

買主の権利として、無催告解除も挙げられます。
無催告解除とは、催告なしに契約を解除できる権利です。
契約の目的が達成できない、つまり売主側の履行が期待できない、履行が不可能な場合にできる契約解除となります。
無催告解除とは、債務の全部の履行が不能な場合や、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合などに請求できる権利です。

買主の権利5：損害賠償請求

契約不適合責任において、追完請求に応じたものの、補填できない損害が買主に発生しているケースがあります。
そのような場合は、追完請求をおこなったうえで損害賠償請求をおこなうことが可能です。
ただし、売主の責任によって生じた損害でなければ、損害賠償請求はおこなえません。

不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減するインスペクション

最後に、不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減する、インスペクションについて解説します。

インスペクションとは

インスペクションとは、物件の状態を専門家が調査し、劣化や欠陥を診断することです。
物件の健康診断のようなもので、売却する不動産に生じている不具合を、インスペクター（住宅診断士）がチェックします。
診断の結果、欠陥が見つかれば、修繕すべきタイミングを知ったり費用を算出したりすることも可能です。
日本ではまだ認知度の低いサービスですが、中古物件の流通が盛んな欧米では、インスペクションを実施することが一般的となっています。

インスペクションの調査内容

不動産売却でインスペクションを実施する場合、一般的には下記のような調査をおこないます。

• 構造の不具合（屋根材のずれの有無、基礎のひび割れや鉄筋の露出の有無、床や壁に欠陥はないかなど）
• 設備や配管の不具合（給排水管や換気ダクトの欠陥の有無など）
• 雨漏りの有無（天井や壁に雨漏りのあとがないか、水漏れの形跡がないかなど）

インスペクションの実施により、見えない部分の劣化や欠陥を把握できます。

インスペクションのメリット

不動産売却時にインスペクションを実施すると、下記のようなメリットが生じます。

• 早期の売却が見込める
• 中古物件を購入する際に不安要素を少なくできる
• 売却後のトラブルを防止できる

不動産売却時、物件の状態を気にする買主も多くいます。
インスペクションを実施した物件であれば安心して購入できるため、早期の売却が見込めます。
中古物件における不安要素を少なくできるのも、大きなメリットです。
また、不動産売却において、売主には買主に対して瑕疵を報告する告知義務が生じます。
インスペクションによって、どのような不具合あるのかを把握しておけば、瑕疵を正確に伝えることが可能です。

まとめ

不動産売却時、売主には契約不適合責任を負うリスクが生じます。
中古物件など、なんらかの不具合が生じる可能性が高い場合はとくに注意が必要です。
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