リースバックとリバースモーゲージの違いや仕組みをご紹介

不動産を活用して生活資金を確保する方法として、近年「リースバック」と「リバースモーゲージ」という2つの方法が注目されています。
こちらの記事では、リースバックとリバースモーゲージの違いやそれぞれの仕組みとメリット、それぞれの方法がどのような方に向いているのかについてご紹介します。
京都府を中心にその周辺エリアで不動産を活用して生活資金を確保したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違い

まず、リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いについてご紹介します。

リースバックとは

リースバックとは、ご自宅を売却した後に買主と賃貸借契約を締結することで、売却後も現在のお住まいに住み続けることができる仕組みのことです。
リースバックは、以下の流れでおこなわれます。

• ご自宅を売却して、売却代金を得る
• 売却したご自宅の賃貸借契約を締結する
• 毎月家賃を支払い、ご自宅に住み続ける

リースバックは、不動産の売却と賃貸を組み合わせたシンプルな仕組みですが、現在の生活を維持したまま生活資金を確保できるという点では、有効的な方法です。
なお、買主から合意を得ることができた場合は、一度売却したご自宅を買い戻すこともできます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、ご自宅を担保として金融機関に提供することで、その資産価値に応じた借り入れを受けることができる仕組みのことをいいます。
リバースモーゲージの流れは、以下のとおりです。

• ご自宅を担保に設定し、金融機関に提供する
• 資産価値に応じて「融資上限額」が決まり、上限の範囲で借り入れをおこなう
• 契約終了後または死亡後にご自宅を売却することで、融資額を一括返済する

リバースモーゲージは、不動産売却をおこなわないため、ご自宅の所有権を移転することなく生活資金を確保することが可能です。
ただし、あくまでも金融機関からの「借り入れ」であるため、資金の使い道が金融機関が認めたものに限られてしまいます。
なお、借り入れをおこなう際は、「毎月一定金額を受け取る」「一括でまとめて受け取る」「決められた範囲内の金額を随時受け取る」のいずれかの方法でお金を受け取ることができます。

リースバックとリバースモーゲージのメリットの違い

リースバックが不動産の「売却」と「賃貸」を組み合わせた仕組みであるのに対して、リバースモーゲージはご自宅を担保にして「融資」を受けることができる仕組みです。
仕組みに違いがあることはわかりましたが、それぞれのメリット・デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
2つの方法のメリット・デメリットの違いを確認していきましょう。

リースバックのメリット①固定資産税の支払いがなくなる

リースバックを利用する場合、ご自宅の所有権が第三者に移転するため、不動産の所有者に対して毎年課税される固定資産税やマンションを所有している場合にかかる管理費・修繕積立金の支払いがなくなります。
固定資産税や管理費・修繕積立金の支払いが負担に感じている方にとって、リースバックは大きなメリットがある仕組みだと言えるでしょう。
一方、リバースモーゲージの場合は所有権の移転がないため、引き続き費用の負担をおこなうこととなります。

リースバックのメリット②年齢制限がない

リバースモーゲージを利用するためには年齢制限があり、多くの金融機関が「50歳以上」の年齢制限を設定しています。
自治体が運営するリバースモーゲージである社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」では、65歳以上が対象です。
一方、リースバックの場合は、リースバック物件を探している買主さえ見つかれば誰でも利用できる仕組みのため、高齢者に限らず利用することができます。

リースバックのデメリット①所有権が移転する

リースバックではご自宅の所有権が移転するため、買主が物件を転売したり相続が発生したりした場合に所有者が別の方に移ってしまうケースがあります。
たとえ所有者が変わったとしても賃貸借契約は引き継がれますが、新たな所有者から賃料の引き上げや立ち退きを求められる可能性もゼロではありません。
リースバックをご利用の際は、不動産会社と協力しながら納得のいく契約条件で取引を進めていくことが大切です。

リバースモーゲージのメリット①毎月の支払額が少ない

リバースモーゲージでは、サービスを利用している期間は融資額の元本を返済する必要がなく、契約終了後または死亡後に一括返済することとなります。
サービスを利用している間は、利息の支払いのみをおこなえば良いため、毎月の支払額を抑えることが可能です。
急に月々の支払額が上昇してしまい返済が滞ってしまうリスクも少なく、精神的な負担が重くのしかかる可能性も低いことは、大きなメリットと言えるでしょう。

リバースモーゲージのデメリット①融資を受ける条件が厳しい

リバースモーゲージでは、融資を受ける際の条件が厳しくなる傾向があります。
たとえば、多くの金融機関が融資額の使い道を生活資金に充てることのみとし、投資や事業目的での利用を認めておりません。
また、物件の担保価値や利用者の収入条件が設定されている場合もあり、ご自身が考えている融資額を受け取ることができない可能性もあるでしょう。

リースバックとリバースモーゲージのどちらに向いているかの違い

ここまでリースバックとリバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリットの違いをご紹介しました。
最後に、ご自身がどちらの方法に向いているかを確認していきましょう。

リースバックに向いている方

以下のいずれかに当てはまる方は、生活資金を確保する方法として「リースバック」のほうが向いていると言えるでしょう。

• 自宅に住み続けながらまとまったお金が欲しい
• 生活資金だけでなく、事業や投資にも資金を活用したい

リースバックを利用する際に、ご自宅を売却して得た資金は使い道の制限がありません。
そのため、生活資金としてだけでなく、住み替え費用や事業資金、投資に利用する原資としても利用することができます。
また、ご自宅を売却することで建物の維持管理からも解放されることとなり、賃貸借契約を解除さえすれば、ご自身の意思で自由に転居などをおこなうことも可能です。

リバースモーゲージに向いている方

リバースモーゲージに向いている方は、以下の条件が当てはまる方です。

• 相続人がご自宅を相続する意思がない
• ご自宅を手放したくない（所有権を移転したくない）
• 年金にプラスして、毎月一定額を受け取りたい

リバースモーゲージは、ご自宅を担保にして金融機関から融資を受けることができる仕組みです。
そのため、ご自身がご自宅を利用する間は所有権を手放したくないという方は、リバースモーゲージに向いていると言えるでしょう。
また、リバースモーゲージでは融資額を一括で受け取るのではなく、毎月一定額を受け取る、決められた範囲内の金額を随時受け取る方法で生活資金を確保することも可能です。
「年金にプラスしてもう少し生活資金が欲しい」とお考えであれば、リバースモーゲージはメリットのある方法となります。

今回は、リースバックとリバースモーゲージの違いについてご紹介しました。
それぞれの仕組みやメリット・デメリットをしっかりと把握し、ご自身にあった方法を利用することが大切です。
もし「どちらの方法が自分に向いているかわからない」とお困りであれば、「プレンティグローバルリンクス株式会社」にご相談ください。
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