不動産売却時は税金が発生する？種類や節税方法を理解しておこう！

不動産売却時に税金が発生することを知らないと、思わぬ出費が生じるかもしれません。
とくに譲渡所得税は高額になることもある税金なので、注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却時に発生する税金について計算方法や節税方法も交えながらご説明します。
京都府長岡京市や向日市全域、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時に発生する税金①3種類の税金の特徴

不動産売却の際に発生する可能性がある税金は、以下の3種類です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

これらの税金の特徴について、それぞれご説明します。

不動産売却時に発生する「印紙税」の特徴

印紙税法で「課税文書」に定められている文書を作成する際にかかる税金が、印紙税です。
課税文書は契約書や領収書など20種類があり、不動産売却では売買契約書が該当します。
印紙税の納税は、売買契約書に税額分の収入印紙を貼って消印を押す方法でおこないます。
税額は契約書に記載された売買価格に応じて段階的に定められており、数万円になることが一般的です。
2024年3月31日までは軽減税率が適用され、税額が通常の半分ほどになるので、税金の負担が少し軽くなります。

不動産売却時に発生する「登録免許税」の特徴

登録免許税は、不動産の登記手続きの際にかかる税金です。
不動産の登記は、所有者が変わったときや、抵当権の設定や抹消をするときなどにおこないます。
不動産売却の際、売却前に必要になる可能性がある登記は、「抵当権抹消登記」と「相続登記」の2種類です。
抵当権抹消登記は、不動産に設定されている抵当権を抹消するための登記です。
購入時に住宅ローンを利用した不動産には抵当権が設定され、住宅ローンを完済すると抹消できます。
ただし、自動的に抹消されるわけではなく、抵当権抹消登記が必要です。
抵当権が設定されている不動産は売却できないので、不動産売却前に抵当権抹消登記をおこないましょう。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産に付された抵当権1件につき1,000円です。
もう1つの相続登記は、相続にともなう所有権移転登記のことで、不動産を相続した際に必要です。
相続登記をしないと不動産の名義が亡くなった方のままなので、不動産売却ができません。
そのため、相続した不動産を売却する際は、相続登記を済ませておきましょう。
相続登記の登録免許税は、「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で算出されます。
なお、相続登記はこれまで任意でしたが、2024年4月1日より義務化されることが決まりました。
義務化されると、不動産の取得を知ってから3年以内に相続登記をしなくてはならないので、不動産売却の予定がなくても早めに手続きをしておいたほうが良いでしょう。

不動産売却時に発生する「譲渡所得税」の特徴

不動産売却によって得た利益である譲渡所得には、「所得税・復興特別所得税・住民税」の3種類の税金が課税されます。
譲渡所得税は、これら3種類の税金の総称です。
不動産売却後に支払いが発生する点が、ほかの2種類の税金とは違います。
また、譲渡所得の金額によって税額が高くなる可能性があるので、3種類のなかでもとくに注意を払ったほうが良い税金です。

不動産売却時に発生する税金➁譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は譲渡所得に課税される税金なので、譲渡所得がなければ発生しません。
不動産売却によって譲渡所得が生じるかどうかは、以下の計算方法でわかります。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
計算式の項目には、それぞれ以下を当てはめます。

• 譲渡価額…不動産の売却価格
• 取得費…不動産購入にかかった費用や税金
• 譲渡費用…不動産売却にかかった費用や税金

この計算結果がプラスになると譲渡所得が生じたことになり、譲渡所得税が発生します。
0円以下の場合は譲渡所得が生じないため、譲渡所得税は発生しません。
不動産売却の際はこの計算式を使い、譲渡所得の有無を確認しておきましょう。
そして譲渡所得が出た場合は、以下の式で計算すると譲渡所得税の税額がわかります。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、売却する不動産を所有していた期間によって変わります。
所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率は以下のとおりです。

• 長期譲渡所得の税率…20.315％
• 短期譲渡所得の税率…39.63％

なお、所有期間は「不動産売却をした年の1月1日まで」を数えることに注意が必要です。
たとえば、2017年7月1日に取得した不動産を2022年8月1日に売却した場合は、短期譲渡所得になります。
売却日まで数えると5年を超えますが、売却年の1月1日時点では5年以下となるため間違えないようにしましょう。

不動産売却時に発生する税金➂譲渡所得税を節税する方法

譲渡所得税は高額になる可能性がありますが、多くの節税方法があります。
不動産売却によって譲渡所得が生じるときは、使えそうな節税方法を確認しておきましょう。
おもな節税方法を3つ挙げて、それぞれご説明します。

譲渡所得税を節税する方法1：所有期間が5年を超えてから売る

先述したように、譲渡所得税の税率は所有期間によって変わるので、不動産売却のタイミングに注意するだけでも節税につながります。
さらに、10年以上所有していた不動産を売却する場合は、特例を適用すると長期譲渡所得よりも税率が低くなります。
不動産売却を急がないのであれば、税率が低くなるタイミングで売ると、税金の負担を減らせるでしょう。

譲渡所得税を節税する方法2：取得費と譲渡費用をもれなく含める

譲渡所得税は譲渡所得に課税される税金なので、譲渡所得を減らすことが節税につながります。
譲渡所得を減らすためには、取得費と譲渡費用に該当する費用をすべて含めることがポイントです。
取得費に該当するのは、おもに以下の費用です。

• 不動産の購入額
• 建物の建築にかかった費用
• 購入時の仲介手数料や税金

譲渡費用に該当するおもな費用は、以下のとおりです。

• 売却時にかかった仲介手数料や税金
• 売却のためにおこなった測量の費用
• 売却のためにおこなった解体の費用

ほかにも該当する費用はあるので、不動産の購入と売却にかかった費用は細かく確認して、計上できるものはもれなく含めましょう。

譲渡所得税を節税する方法3：特例を利用する

譲渡所得税には、節税につながる特例があります。
とくに覚えておきたいのは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例を適用すると譲渡所得から3,000万円を控除できるので、大幅な節税につながります。
そして「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」も、節税効果のある特例です。
この特例を適用すると、譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が14.21％になります。
これら2つの特例は重ねて受けることが可能なので、要件を満たす場合は忘れずに適用しましょう。

まとめ

不動産売却にかかる税金のなかでは、譲渡所得税に注意が必要です。
譲渡所得が出る場合は、ご説明した節税方法で税金の負担を軽減しましょう。
私たち「プレンティグローバルリンクス株式会社」は、京都府長岡京市全域、京都府向日市全域、大山崎町、京都府西京区大原野、樫原、川島などのエリアで不動産売却をサポートしております。
不動産の査定はもちろん、売却に関するご相談も随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。