不動産の売却益とは？計算方法や節税方法について解説

不動産を売却する際、いくらで売れるかというのは、大きなポイントとなるでしょう。
しかし、諸費用や課税などがあるため、売れた金額そのものが売却益とはならず、知識を活用して節税をおこなうことで、売却益には差が出ます。
そこで今回は、不動産の売却益とはどのようなものか、計算方法や節税方法について解説します。
京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の売却益とは？

不動産の売却益とは、どのような形で決まるのでしょうか？

売却益とは売却する際に生じた利益

売却益とは、不動産を売却した価格から、売却する際にかかった経費や税金の特別控除額を差し引いた差額部分の利益を指します。
住宅ローンの残債や次の住居の購入資金もあり、もともとお金を出して買ったものを売却したお金に利益という表現は、違和感を覚える方もいらっしゃるかと思います。
エリアの土地相場が上昇して、買った時よりも高く売却できたというケースもありますが、そう多くはないかもしれません。
売却益とは、実質的には税制上の表現だと言えるでしょう。

売却益には課税される

所得税のかかる所得は不動産所得のほかに、事業所得、利子所得、配当所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得の10種類の所得があります。
不動産譲渡所得税は所得税の一部ではありますが、サラリーマンが受け取る給与所得や個人事業主の事業所得とは別に区分される分離課税となっています。
不動産の売却益には、所得税と住民税のほかに、2037年末までの特別復興所得税もあわせて課せられます。
しかしこれらの税金は必ず課税されるわけではなく、計算結果で売却益が0またはマイナスとなった場合、課税額は0円となります。

売却益が発生した場合は確定申告をおこなう

譲渡所得税を確定させるために、確定申告をおこないます。
計算結果が無税となる場合は確定申告は基本的に不要なのですが、その場合でも控除の特例を適用したい場合、あるいは売却で大きくマイナスが出た場合には、確定申告をおこないます。
会計事務所などに有料で依頼することもできますが、必要書類をそろえて税務署で記入のサポートを受け、ご自身で提出することもできます。
締切は売却した翌年の3月15日で、必要書類は税務署から入手するする申告用紙のほか、取得費や譲渡費用の領収書、売買契約書の写しなどです。

不動産の売却益を決める計算方法は？

では、最終的な売却益を決めるための計算は、どのようにすれば良いのでしょうか？

売却益の計算

売却益は課税譲渡所得とも言い、以下のように計算します。
課税譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費 ＋ 譲渡費用）−特別控除額
この課税譲渡所得に税率を掛けた金額が、譲渡所得税の納税額となります。
不動産譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
譲渡所得、つまり売却益が3,000万円の場合、3,000万円控除を適用すると課税譲渡所得は0円以下となり、課税されません。

不動産売却で認められる経費

譲渡所得の経費は大きく分けて、売却する不動産の購入時にかかった「取得費」と、このたび不動産を売却するためにかかった「譲渡費用」があります。
取得費のうち建物の部分は、経年償却分を建物構造と築年数で定められた減価償却費を差し引いて計算します。
取得費や譲渡費用は、何でも計上できるわけではなく、かかったコストに含めて良いものと、含まれないものがあるため注意が必要です。
たとえば住宅ローンの残債は経費となりません。

不動産売却で適用される控除の特例

くわしくは後述しますが、譲渡所得への課税には控除の特例が適用され、譲渡所得から特定の金額が控除されたり、税率が下がったりすることで課税額が減免されます。
住まいとして利用されていた住居は、その売却後に次の住居を取得して移ることが必要であると考えられるためです。
また、相続して取得した実家などは文字通り相続の対象であり、相続後に空き家が放置されることを防ぐ必要もあります。
このような観点から、上記のような売却は、税金が安くなる特例が適用できるのです。

不動産の売却益から節税する方法は？

売却益を増やすためには、節税をおこなうことが大きな要素となります。

経費をしっかり計上する

不動産の売却益を多くするうえで大切なのは、かかった経費を正確に計上することです。
取得費、譲渡費用ともに、適用可能なものは経費として出せるように、よくチェックしましょう。
取得費は土地の購入費用や建築費のほか、造成や外構の工事費用など、金額が大きい反面、かなり年月を経ていて領収書などの書類が見つからないことも多いです。
販売価格の5%を概算取得費として計上した場合、実際よりもかなり金額が少なくなることが多いため、施工業者などに依頼して領収書を再度調達するなどすると良いでしょう。

控除の特例を適用する

不動産売却の譲渡所得に関連する控除の特例は、併用できるものもあるので、ぜひ活用しましょう。

• 3,000万円の特別控除（マイホーム売却の際に利用可能）
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例（10年を超えるマイホームの売却に適用）
• 特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例（10年を超えるマイホームの所得税課税を次回譲渡時に繰り延べ）
• 相続する空き家にかかる譲渡所得の特別控除制度の特例（マンションを除く相続財産への3,000万円控除）
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（相続税額のうちの一定金額を取得費用に加算できる）

また、売却の結果マイナスとなった場合、ほかの収入に損益通算できる「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」も利用できます。

所有年数を意識する

売却のタイミングで税率などの課税の状況が変わるため、控除の特例の適用とともに意識する要因となります。
譲渡所得税は所有してから当初は39.63%、5年以上の経過で20.315%、10年以上経過で14.21%（6,000万円まで）と税率が下がっていきます。
そして、相続した空き家は3年以内に売り、その間に賃貸物件として貸し出したり、敷地を駐車場に貸さないことが控除の特例の条件である点を意識しましょう。
そのほか、築25年を超えた物件であれば、耐震基準など一定の条件を満たしていない場合、買主は住宅ローン控除が使えなくなります。
したがって、築年数24年以内に販売することで、売りやすくなります。
控除の特例など税制上の決まりは、適用するための要件があるほか、売却する年度ごとに適用状況が異なっていることがありますので、必ず最新の情報を確認するようにしましょう。

まとめ

不動産の売却益とはどのようなものか、計算方法や節税方法について解説しました。
不動産を売却して手元に残るお金は、少々複雑な計算を経て確定されるものですが、事前の試算は可能ですので、ぜひご自身で計算してみてください。
私たち「プレンティグローバルリンクス株式会社」は、京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島周辺エリアで不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却でお困りの方や買取についてご相談したいことがある場合には、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。