2023-09-26
土地には「地目」といって、土地の現状や使用目的によって定められた区分があります。
もし相続した土地の地目が雑種地になっていたら、どのように売却したら良いのでしょうか。
そこで今回は、地目の1つである「雑種地」について、地目の確認方法や売却のコツなどを解説します。
京都府長岡京市、向日市、大山崎町、西京区大原野、樫原、川島エリアで雑種地の売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。
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雑種地について知るには、まず地目について理解しておく必要があります。
地目とは、不動産登記法によって定められた土地の主な用途のことです。
建物を建てるための土地は「宅地」、農業を営むための土地は「田」など全部で23種類に区分されます。
地目によってさまざまな制限があり、たとえば田や畑には住宅を建てることができません。
雑種地も地目の1つですが、どのような特徴があるのでしょうか。
ここからは、雑種地の特徴と住宅が建てられる土地について解説します。
雑種地とは?
雑種地とは、ほかのどの地目にも該当しない土地のことです。
具体的には、野球場やゴルフ場、飛行場などが該当します。
雑種地は極めて特殊な特徴を持つ土地であり、とくに用途は定められていません。
そのため、建物が建っている土地であっても、地目が雑種地になっている場合もあります。
登記地目と現況地目
地目には、先述した23種類の登記地目のほかに「現況地目」というものがあります。
現況地目とは、実際にその土地がどのように利用されているかを表すものです。
登記地目は23種類あるのに対し、現況地目は田・畑・山林・宅地・牧場・原野・鉱泉地・池沼・雑種地の9種類です。
相続税や固定資産税は、現況地目を基に算出されており、各地目ごとに評価基準や軽減措置などが定められています。
たとえば住宅用地には、固定資産税評価額が最大3分の1になる軽減措置が設けられています。
ただしこの軽減措置を適用するには、現況地目が「宅地」でなければなりません。
実際には家が建っている土地であっても、現況地目が雑種地のままでは、税金の軽減措置を受けられない可能性があります。
23種類ある地目のうち家を建てられるのは、宅地・山林・原野・雑種地の4つです。
また田や畑などの農地も、宅地に転用すれば建物を建設できるようになります。
上記のなかで、もっとも身近なのは宅地ではないでしょうか。
宅地と聞くと建物が建つ土地という印象が強いですが、宅地と判断される土地は多岐にわたります。
たとえば、庭の植え込みや池、ガスタンクや石油タンクの敷地なども宅地に該当します。
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地目を確認せずに土地を売却すると、トラブルに発展する可能性があります。
たとえば、雑種地は宅地に比べると評価額が低くなる傾向にあるため、売却価格が想像以上に低くなる可能性があります。
また、地目が宅地ではないため、家を建て直そうとした際に建築不可になり、買主とトラブルになるリスクも無視できません。
このようなトラブルを避けるためにも、土地を売却する前に必ず地目を確認しておきましょう。
ここからは、土地の地目を確認する方法について解説します。
実際に現地へ出向き、目視で地目を確認する方法があります。
現地までの交通費以外、ほとんどコストがかからない点がメリットです。
実際に現地で接道状況や隣地との境界線などを見れば、おおよその地目を判断できるでしょう。
ただし、目視での判断が必ずしもあたるとは限らないため、あくまでも簡易的な方法と考えておく必要があります。
登記地目について知りたい場合は、登記記録の確認がおすすめです。
登記記録は、法務局から登記事項証明書を取得すれば確認できます。
法務局の窓口で取得するほか、近年はオンラインで請求して窓口や郵送で受け取ることが可能です。
それぞれの交付費用については以下をご参照ください。
また、証明書が不要で地目だけを確認したい場合は、登記事項要約書で確認する方法もあります。
登記事項要約書とは、登記記録を要約した内容を印刷した書面のことです。
登記事項要約書の交付費用は450円で、証明書を取得するよりはやや安いのが特徴です。
現況地目は、固定資産税の納税通知書で確認できます。
通知書にある「土地」という項目に、市区町村が確認した地目が記載されているはずです。
固定資産税の納税通知書は、毎年4月頃に1月1日時点で不動産を所有している方に送付されます。
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売却予定の土地が雑種地になっている場合、どのように売り出せば良いのでしょうか。
最後に、雑種地をスムーズに売却するコツや注意点を解説します。
所有している土地が雑種地だった場合、売却する前に市街化調整区域なのかどうかを確認します。
市街化調整区域とは、市街化を抑制するために定められた区域で、原則として建物を建てることができません。
そのため、土地活用の幅が限定されてしまい、買主が見つからずに売却が長引く能性があります。
ただし、地方自治体からの許可が下りれば建物を建設できる可能性があるため、まずは自治体の窓口に相談してみると良いでしょう。
土地自体に問題がなくても、地目が雑種地になっているというだけで、売却価格が低くなるケースがあります。
このような場合は、あらかじめ買主が付きやすい宅地に変更したうえで、売り出すのがおすすめです。
地目を変更するには、まずは登記されている地目を確認し、法務局で変更の手続きをおこないます。
建物が建っているから宅地だと安易に判断せずに、必ず登記簿に記載されている地目を確認するようにしましょう。
なお、地目が田や畑などの農地になっている場合は、地目変更をする前に農業委員会または知事の許可を得なければなりません。
この許可が得られないと、地目の変更手続きは進められないためご注意ください。
雑種地を売却してすぐに現金を受け取りたい場合は、仲介ではなく買取を検討してはいかがでしょうか。
買取とは、不動産会社が直接土地や建物を買い取ることです。
仲介による売却の場合、平均3〜6か月程度の期間を要するといわれていますが、物件によっては1年を超えるケースも少なくありません。
一方で買取であれば、はじめから売却相手が決まっているため、双方が条件に合意さえすればすぐに現金化することが可能です。
仲介での売却に比べると売却価格は低くなりがちですが、即現金化したい方や売却期間に時間をかけられない方は、買取をおすすめします。
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建物が建っているからといって必ず宅地になっているとは限らず、なかには雑種地になっている場合もあります。
宅地だと思い込んで売却活動を始めてしまうと、あとからトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。
雑種地になっている場合は、まず市街化区域かどうかを確認し、状況に応じて売却戦略を立てましょう。
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